10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까 - 김재수(렘군)
“10년 후에도 대한민국에 산다면 부동산 공부는 필수다!”
빠숑, 청울림, 호빵 등 유명 투자자들이 인정한 숨은 고수 렘군이 들려주는
부동산으로 제2, 3의 월급을 만드는 최고의 방법!
『10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까?』는 생계형 외벌이 노동자였던 저자가 부동산 투자를 통해 자산을 100배로 불리고 경제적 자유를 누리게 된 과정과 그 투자전략을 담고 있다. ‘내 집 하나 마련해보리라’는 간절한 마음으로 시작해 유망 아파트 30채를 보유하게 되기까지 7년 동안 부동산 투자를 하면서 깨달은 것, 경험했던 것을 원칙별로 정리해놓았다.
언제 사고 팔아야 좋은지, 유망 지역은 어떻게 알아보는지, 내게 꼭 맞는 투자물건은 어떻게 찾는지 등 혼재와 악재에도 흔들리지 않는 투자 노하우를 이 책에서 만나볼 수 있다. 저자 자신이 간절히 원했고 또 실현한 것처럼, 마흔이 되기 전에 돈과 시간에 자유로운 인생을 만들고 싶다는 꿈을 꾸는 사람들을 위한 책이다.
제 1장 시작해야 미래가 바뀐다
* 집 한 칸 꿈꾸던 내가 경제적 자유인이 되기까지
- 7년 동안 일곱 번 이사하다
- 전국 두 바퀴를 돌다
- 3년 동안 전국 3,000명의 수강생을 만나다
- 부동산 빅데이터 플랫폼 zip4를 개발하다
* 작은 세상 부동산을 통해 깨달은 것
- 레버리지: 감당할 수 있을 만큼의 대출 활용
- 부의 시스템: 일하지 않으면서도 현금 흐름 만들기
1) 월세로 현금 흐름 만들기
2) 전세가를 높여 투자금 회수 후 재투자, 매도하여 시세차익
3) 에어비앤비, 셰어하우스 같은 사업을 직접 하며 현금 흐름 발생
+ 돈이 창출되는 나무 by 엠제이 드마코의 '부의 추월차선'
: 임대, 컴퓨터 소프트웨어, 콘텐츠, 유통, 인적자원 시스템
- 비즈니스의 생태계와 수익구조
'지주->LH>시행사->건설사->분양사->은행->분양 계약자(투자자 및 실거주자)'
- 가격 상승을 결정하는 재화의 태생: 주거용 부동산(직주근접), 상업용 부동산(소비자)
- 자본주의 : 화폐를 통한 교환의 종류 단순교환, 복잡한 교환(가치를 키움)
- 당신이 선택한 작은 세상은 어디인가
* 늘 '하락'만 외치는 사람들
- 경제 지표를 많이 갖다 붙인다: 부동산은 실물자산이라 금리 변동보다 지하철 개통이 더 중요
- 인구 감소를 큰 이유로 든다: 인구수는 줄지만 가구수는 꾸준히 증가, 전국 가구수는 2043년부터 감소한다고 함
- 일본을 따라간다고 한다: 일본은 버블이 터지고도 공급을 줄이지 않음
* 'What'이 아니라 'Why'를 찾아라
- 생각의 틀을 바꿔라: 부동산 가격이 왜 오르고 내리는지 답할 수 있어야 함
- 어린아이의 시선으로 질문하라
* 당신이 해야 하는 세 가지 질문
- 당신은 왜 그것(부동산 투자)을 하는가? 이용의 가치, 의식주에 해당, 가격이 천천히 움직임
- 세상은 왜 그것(부동산)을 필요로 하는가? 일자리->주거지->상권->학군(1등 호재는 일자리 2등은 고급일자리와 주거지를 연결하는 교통)
- 앞으로 그것(부동산)은 어떻게 진화할까? 토지(일자리), 주택(아파트, 신도시), 상가(중심상업지구)
제 2장 언제 사고팔까
* 일단 집 한 채는 장만하고 보자
- 지금까지 대한민국 부동산 흐름은 우상향이었다
- 내 집 마련을 고민하는 사람이 반드시 알아야 할 세 가지 원칙
1) 가격을 보지 말고 지역을 보라
2) 토지의 희소성을 보라
3) 내 집 마련의 의미를 이해하라
* 절대 손해 보지 않는 다섯 가지 노하우
1) 가구소득 대비 주택 가격(PIR)을 살피자
2) 오랜 기간 올랐다면 의심하자
3) 4년간 상승률 40퍼센트 이상이라면 주의하자
4) 매매가와 전세가가 꾸준히 상승한 후, 매매가만 줄곧 상승하는 경우
5) 대형 평형, 주상복합, 나홀로 아파트의 오름 여부를 체크하라
* 부동산 하락 신호, 남보다 일찍 알아채려면
- 미분양이 증가하기 시작한다
- 입지가 좋은 곳에도 청약경쟁률이 저조해진다
- 성수기임에도 구축 아파트의 거래가 뜸해진다
- 전세가 남아돈다
- 앞으로 예정되어 있는 공급이 많다
* 사이클을 알면 고점에서 사도 걱정이 없다
- 부동산의 사이클
1) 하향기에 나타나는 패턴
거래 뜸해짐, 분양 연기, 매매가 하락, 공급 중단 지역의 매매가는 하락하며 전세가는 상승, 미분양 쌓인 지역은 매매가 전세가 동반 하락
2) 바닥을 다지고 상승하기 전
미분양이 조금씩 감소, 거래는 활기, 가격은 상승하지 않음, 전세 부족, 전세가율 상승
3) 매수와 매도가 혼재하는 시기
집을 사기 좋은 시기. 구축 아파트의 전성기. 투자자는 움직이고 실거주자는 망설임
4) 상승의 신호탄, 분양권 프리미엄
구축 아파트 상승으로 새 아파트에 관심. 이후 분양 단지들은 높은 경쟁률. 구축 아파트, 분양권 종목의 투자 타이밍
5) 대세 상승
분양권 당첨 하늘의 별 따기, 프리미엄 상승. 재건축 먼저 오르고 재개발 뒤늦게 상승
6) 상승의 확산
하락 걱정 시작. 상대적으로 저렴한 주상복합, 나홀로 아파트 상승.
* 진입 시점별 최적의 대처법
* 매매가와 전세가를 활용하자
1) 매매가는 하락하지만 전세가는 상승할 때: 바닥에 진입할 수 있는 시기, 기다려라!
2) 매매가와 전세가가 동반 상승할 때: 되도록 사는 것이 좋음, 빠른 결정이 중요
3) 매매가는 상승하지만 전세가는 정체될 때: 수익이 났다면 적당히 매도(욕심 버리기)
4) 매매가와 전세가가 정체: 저평가 상태, 지속적 관심을 가지고 모니터링
* 입주물량을 눈여겨보자
- 입주물량은 무엇인가? 분양을 완료하고 입주를 기다리고 있는 세대수의 합, 매매가와 전세가에 영향
- 입주물량으로 무엇을 봐야 하나? 부동산 포털 닥터아파트 사이트로 아파트와 가구수 정보 확인, 공급 부족한 지역 찾기
- 인허가 실적으로 입주물량 예측하기: 한국감정원 통계 사이트 '공급/재고/기타->주택 공급->주택건설 인허가 실적'확인 : 그래프가 빼곡해지면 그때로부터 2년 후 공급이 많아짐
- 입주물량 체크 시 주의사항
1) 해당 지역만 살피면 안되고 주변 지역의 공급 함께 살피기
2) 공급은 톱다운 방식으로 진행. 서울 전체 본 다음 특정 구의 공급 확인
* 미분양, 청약경쟁률, 경매 낙찰가율 체크
- 미분양 정보로 투자 타이밍 잡는 법
1) 소화 능력 체크: 서울>인천>경기
2) 적정 미분양 체크: 소화 능력은 인구에 비례, 인구의 0.01퍼센트 정도가 적정 미분양
3) 갈증 상태 체크
4) 미분양 정보 확인: 국토교통부 사이트 '정보공개'->'미분양'
- 청약경쟁률로 타이밍 잡는 법
1) 청약경쟁률 확인하는 법: 아파트 투유 사이트 '청약정보->분양정보/경쟁률'
2) 1순위 마감 지역의 마감율, 경쟁률 확인
- 경매 낙찰가율로 타이밍 잡는 법
1) 경매 통계자료 구하는 법: 두인경매 '경매검색->낙찰통계'
2) 경매 낙찰가율 활용법: 낙찰가율이 낮아지다가 최저점을 찍고 올라가는 해가 좋은 타이밍
3) 경매 경쟁률 활용법: 경쟁률이 지속적으로 줄어들다가 턴어라운드하여 급증하는 해가 좋은 타이밍
제3장 어디를 사야할까1(신도시)
* 기준이 있으면 흔들리지 않는다
* 종목별 키워드와 투자의 기본
- 종목별 투자 핵심 키워드
1) 상가는 '유효 수요'가 핵심 키워드다: 상권의 크기와 상권을 이용해줄 주변 세대수 계산
2) 아파트는 '수요와 공급'이 핵심 키워드다: 금액이 중요
3) 빌라는 '교통'이 핵심 키워드다: 아파트 가격이 부담스러워 차선책으로 선택하므로 교통 중요
4) 재건축은 '대지 지분'이 핵심 키워드다: 건물의 가격은 없어지고 대지의 가격만 남아 있기 때문
5) 분양권은 '적정 분양가'가 핵심 키워드다: 왜 그 가격이 되었을까?
6) 토지는 '쓰임새'가 핵심 키워드다: 건물을 높게 지을 수 있으면 가치는 더 올라감
- 종목과 상관없이 무조건 알아야 하는 투자의 기본
1) 발품: 여러 현장을 돌아다녀야 함. 주말에 쉬는 것 보다 현장에 가는 것을 더 즐길 정도
2) 손품: 정보를 어디서 찾는지 알고, 찾은 자료를 정리할 줄 알아야 함
3) 협상: 가격을 깍거나 깎아줘야 할 때도 있고, 하자가 발생하거나 협조를 구해야 할 때도 있음
4) 끈기: 자신만의 방법으로 분석하고 결론을 도출하는 데 많은 시간과 노력이 들어감
5) 용기: 가격이 떨어질 수도 있지만 자신의 분석을 믿고 투자 감행
* 신도시 투자
- 신도시를 이해하는 두 가지 포인트
1) 만든 이유: 일자리에 인접한 지역의 주택 토지 부족(직주근접)
2) 규모: 사람이 살아가는 데 필요한 모든 주거시설이 들어올 수 있음
- 신도시의 형성 과정
1) 공동주택->상업시설->주차장->의료시설->주유소->업무시설->근린생활시설->복합용지,종교,유치원->이주자택지
2) 상가는 인프라가 완전히 형성된 후 들어가는 게 좋고, 오피스텔은 일자리가 밀집한 곳의 역세권이 가장 좋다
- 신도시의 가격 변화
불안(분양 시작, 뜨뜻미지근, 일부 미분양)->안심(입주 시점 프리미엄, 전세 최저가, 프리미엄 계단식)->흥분(프리미엄 차별화, 추가입주 전세 밀림, 입지에 따른 시세 변화)->환호(입지에 따른 시세 변화)
- 신도시 투자 최대의 적, 편견: 신도시는 항상 가격이 오른다
- 신도시 투자 성공에 필수적인 네 가지 기준
1) 사업 규모가 어떠한가? 100만평 이상이 신도시
2) 신도시를 만드는 주체는 누구인가? 지자체보다는 LH에서 주관하는 것이 보다 안전
3) 인근 구도심의 좋은 입지와 근접성이 어떠한가? 신도시는 초기 편의시설이 너무나 부족, 일자리와의 근접성 중요
4) 일자리가 함께 들어오는가?
제4장 어디를 사야 할까2(구도심)
* 구도심 투자는 어떻게 할 것인가
- 구도심의 시세는 어떻게 움직이는가
1) 구도심의 가격은 수요에 의해 결정된다
2) 매매수요와 임차수요를 눈여겨보라: 전세가율이 줄곧80%가 넘는 아파트는 매력이 떨어지는 아파트
3) 수요 변화에 따른 구도심의 부동산 사이클: 수요=사람의 불안한 마음, 사람이 끌어다 쓰는 돈의 크기
* 구도심 투자에 성공하기 위해서는
- 구도심의 형성 과정
- 구도심의 사례별 투자 가치
1) 택지개발로 형성된 오래된 구도심: 재건축 아파트가 1순위 투자처
2) 택지개발이 아닌 형태로 형성된 오래된 구도심: 앞으로 아파트 숲으로 변하게 될 지역
3) 재건축도 없고, 재개발도 없는 구도심: 투자 목적보다는 거주 목적, 입지가 좋은 아파트
- 구도심 투자 성공에 필수적인 다섯 가지 기준
1) 매매수요와 임차수요의 비중이 어떻게 달라지고 있는가?
집을 사려고 하면 매매수요, 전세나 월세로 임차해서 거주하려고 한다면 임차수요
임차수요에는 실수요만 존재, 매매수요에는 실수요와 가수요가 혼재
집값 상승: 매매수요의 실수요가 많아지려면 임차수요의 실수요자가 이동해줘야 함
집값 하락: 매매수요가 임차수요로 이동하니 자가로 거주중인 실수요자 이동으로
2) 앞으로 2년 동안 주택 공급이 부족한가? 인허가를 기준으로 2년 후의 입주물량 가늠
3) 가격이 적당한가? 비슷한 수준의 아파트가 상승하고 나면 다른 지역이 저평가 되었다고 생각됨
4) 입지의 변화가 있는가? 일자리 호재, 교통 호재, 5년 내에 재개발
5) 정책에 의한 풍선 효과
제5장 실전! 투자 성공을 위한 지역 분석
* 초보자도 할 수 있는 셀프 지역 분석법
- 지방 소도시 지역 분석법(인구 30만 이하)
1) 네이버 또는 다음 지도에서 지적도를 눌러 색상을 확인: 분홍 보라 상업지구
2) 택지개발지구를 찾자: 노란색(4차선이상도로) 촘촘하고 반듯한 곳
3) 시청의 위치를 살펴보자: 도시의 시작을 가늠할 수 있음
4) 법원 자리를 찾아보자: 시청보다 사이즈가 작고 가벼움
5) 시외버스터미널을 찾자: 편의성이 좋음
6) 영화관, 백화점, 대형마트, 아울렛 검색
7) 학원가가 형성된 곳 찾기
8) 평당가 높은 아파트 찾기: 지금까지 조사한 입지 결과와 유사한 결과가 나올 것.
- 광역시 이상 지역 분석법(인구 100만 이상)
1) 업무지구가 밀집된 곳은 어디인가?
2) 업무지구로 빠르게 이동할 수 있는 교통이 있는가?
3) 택지개발지구 또는 신도시로 개발한 곳인가?
4) 아파트가 밀집한 곳인가? 주택이 다수인가?
5) 중학교 학군이 좋은 곳인가?
- 손품으로 입지 변화 살피는 법
1) 도시기본계획 살펴보기
2) 시청장 및 구청장 이름으로 최근 뉴스 및 인터뷰 검색하기
3) '지역+키워드'로 검색하기
4) 나무위키에서 지역에 대한 히스토리 살펴보기
* 우리 동네 시세지도 만드는 법
- 단독주택으로 대지 평당가 이해하기
1) 매물 정보로 확인하는 법: 아주 오래된 단독주택으로 대지 가격 확인
2) 실거래가 정보로 확인하는 법
- 다가구로 신축 건물의 수익성 알아보기: 신축 건물의 원가 = 대지비용+건축비
- 상가로 월세 수익 이해하기
1) 상권: 상가를 이용할 수 있는 사람의 수(세대수)에 비해 상가의 개수가 적으면 좋은 상권
2) 상가빌딩 이름: 병원이나 학원처럼 깔끔하고 한번 들어오면 잘 나가지 않는 업종으로 구성된 빌딩
3) 층수: 1층이 대장 중의 대장
4) 월세 정보: 월세로 나온 매물과 비교, 월세 수익률도 확인
5) 전용면적: 대략적 월세 시세 예측
- 아파트 알짜 팁, 저평가된 평형 찾기: 평형별 적정 평당가 비율 확인
제6장 내게 꼭 맞는 투자 물건 찾기
* 부동산 데이터 분석의 다섯 가지 핵심 이론
- 가격이 아닌 비율: 다른 조건이 같다는 전제하에서 퍼센트가 적게 오른 아파트를 사는게 현명
- 거리에 따른 가격 변화: 아파트 시세가 아닌 지역 시세를 공부한다
- 입지에 따른 가격의 평준화: 기간을 조금 길게 보면 항상 시세를 유사하게 따라가는 경향
- 인구의 법칙
1) 인구 대비 공급
2) 인구 대비 미분양
3) 인구 대비 가격 상승률
4) 인구 대비 평당가
- 지역의 흐름과 평형의 흐름
* 분양권 시세 검증법
가격 = 입지 + 상품성 + 가격 경쟁력
* 거래량으로 투자 지역 선정하기
- 거래량 데이터 확인: 한국감정원 통계사이트 '부동산통계->부동산거래현황->아파트매매 거래 현황-> 월별 매입자거주지별'
- 거래량 데이터에서 알아야 할 내용: '월별 매입자거주지별' 항목 살펴보기
1) 관할시군구내: 실거주 목적
2) 관할시도내: 투자와 실거주의 경계선
3) 관할시도외_서울: 투자목적이 크다
4) 관할시도외_기타: 투자목적이 크다
* 월세 수익률 높은 아파트 찾기
- 월세 수익률 높은 아파트를 빠르게 찾는 방법
1) 큰 틀에서 월세 시세 확인하기: KB리브온 맞춤시세조회
월세수익률 = 월세 * 12 / (매매가격-보증금-대출금액) * 100
2) 실거래 내역으로 검증하기: 최근 거래 내역이 없는 아파트가 많고, 거래 내역이 오래된 경우 시세가 맞지 않음
3) 네이버 매물 시세로 최종 확인하기
- 월세 수익률 극대화 전략, 임대사업자 대출
* 투자금이 적게 들어가는 아파트 찾기
- 매매 상위평균에서 전체 상위평균을 빼면 실투자금. 공급면적을 3.3으로 나눠 평수를 구하고 매매상위평균가서 평수로 나누면 평당가가 구해짐. 입지가 괜찮으면서 갭이 적은 단지를 빠르게 찾을 수 있음.
* 매매수요로 전환될 가능성이 큰 아파트 찾기
전세가율 = 전세가 / 매매가 * 100
부록 1 초보를 위한 부동산 투자 A to Z
Q 부동산 투자는 돈이 많아야 하는 것 아닌가요? 소액으로도 가능한가요?
A 예금 및 적금, 보험, 주식 및 펀드 중에서는 부동산이 투자금이 가장 큼. 그러나 생각만큼은 아님. 투자를 위해 주택을 사면 전세나 월세를 주게 되는데 전세를 주면 전세금이라는 레버리지 발생, 월세를 주면 보증금이 적기 때문에 대출 레버리지를 활용 가능. 생각하는 금액의 20~30%정도에서 투자 가능. 투자 초기에는 지인이나 친구들과 함께 하지 않는게 좋을 듯
Q 부동산을 여러 채 소유하면 세금이 많이 나오지 않나요?
A 매수, 보유, 매도에 따른 세금이 있음
1) 매수- 취득세: 대략 매매가의 0.5퍼센트 정도
2) 보유- 재산세: 3억정도에서 35만, 10억정도면 100만원 쯤
개인별 공시지가 합산금액 6억원 초과시 종합부동산세 납부 대상
3) 매도-양도세: 수익이 클수록 세금이 많고 수익이 없으면 세금이 전혀 없음. 번 만큼 내는 것이니 세금 때문에 투자를 하면 안된다는 것은 잘못된 상식임
Q 직장인은 부동산이나 세입자 관리가 어렵지 않나요?
A 공실이 무서울 뿐 관리 자체가 힘들지는 않음.
Q 주부나 직장인도 부동산 투자를 잘할 수 있나요?
A 이따금 현장에 나가볼 수 있는 부지런함, 그리고 어느 정도의 종잣돈만 있으면 누구라도 시작할 수 있음.
Q 현장에 가면 뭘 어떻게 해야 하나요?
A 거주하는 사람이라는 느낌으로 동네 둘러보기. 출근한다는 생각으로 주변 교통, 등교시킨다는 생각으로 학교 가는 길목, 자주 이용하는 마트나 학원 병원 커피숍 등을 찾아보기. 아파트 주변과 내부 확인. 조경, 주차장이 아파트와 연결되어 있는지 확인. 어떤 동이 햇볕이 잘 들고 소음이 없는지도 체크. 이후 부동산중개소에 들러 이것저것 질문. 동선 미리 짜두기. 잘 모르는 동네는 제일 좋은 아파트부터 돌아보기. 비싼 데에는 다 이유가 있으니 왜 비싼지 역으로 추적하다 보면 입지를 자연스레 익힘.
Q 부동산중개소에 들어가서 무슨 대화를 해야 할까요?
A 이사 오기 위해 알아보고 있다고 하는 경우 가장 인기있는 아파트와 이유, 출근 장소, 교통 이용, 학군, 편의시설 등 거주와 관련된 가장 기본적인 질문. 저렴한 매물, 어떤 물건이 좋은지 물어보기
투자자라고 한 경우는 내 상황 알려주기. 내가 가진 투자금과 매입하고 싶은 사이즈, 금액대 알려주기. 매물이 있다면 내부 살펴보기 없으면 브리핑 요청. 이 동네의 장단점이나 개발 계획과 같은 청사진 듣기
Q 내 집 마련부터 하는 게 좋을까요? 투자부터 하는 게 좋을까요?
A 사회 초년생은 투자를 먼저, 정착을 해야 하는 분들은 내 집 마련부터
Q 경매부터 배워야 하나요?
A 알아두면 힘이 됨. 싸게 낙찰받으려 하는 것 보다는 어디를 사야 하는지에 관심 가지기
Q 수익형이 좋을까요? 시세차익형이 좋을까요?
A 수익형은 매달 들어오는 수익이 있어 시세가 떨어져도 리스크를 줄일 수 있음. 반면, 시세가 상승할 때 그만큼 수익률은 떨어짐.
Q 전업투자자가 되고 싶은데 어떤가요?
A 직장이 마음에 안 든다 하더라도 투자를 병행하며 실적을 내야 함. 정말로 시간이 부족해서 발품을 팔지 못했고. 남들과 다르게 접근하지 못했나?
부록2 부동산 빅데이터 활용 사례(zip4를 이용하라)
* 빅데이터 분석을 위한 부동산 투자의 이점: 시간을 줄여 현장을 더 많이 찾아가고 생각을 더 많이 하길
* 좋은 질문에서 좋은 답이 나온다