나는 집 하나로 실거주하면서 월세도 받는다 - 정일교
합법적으로 절세하면서
1가구 1주택으로 임대사업자 되는 방법
* 건물가치 48억 원, 임대소득 월 1,000만 원으로 동일하게 가정 시
* 다주택자에 비해 연간 1억 2,000만 원의 절세 효과!
* 2년 만에 건물 4채 소유하며 매달 1,000만 원 이상의 임대소득과 수익률 24% 달성
대한민국 평균 연봉 3,800만 원, 서울 아파트 평균가는 12억 원…. 작고 소중한 월급을 어렵게 어렵게 모아 아파트를 구입했다고 가정해보자. 내 명의의 아파트가 2억 원쯤 올랐다고 해도 마냥 좋아할 수 없다. 내 아파트가 오르면 다른 아파트도 똑같이 오르기 때문이다. 물가상승률을 고려했을 때 자산가치가 겨우 ‘보존’만 된 셈이다. 실거주할 목적의 집, 즉 아파트에 재산 대부분을 묶어놓는 행위는 투자 관점에서 보자면 중대한 실책이다.
그런데도 우리는 통상 ‘내 집 장만’이라고 하면 대부분 아파트 구입을 생각한다. 《나는 집 하나로 실거주하면서 월세도 받는다》의 저자 정일교 소장은 “이제 아파트가 아닌 다른 형태의 집을 이야기해야 한다”고 오래 전부터 주장해왔다. 바로 “직접 거주할 수 있으면서 임대수익도 얻을 수 있는 다가구주택”이다. 정 소장은 무일푼으로 시작해 2년 만에 건물 4채를 소유하며 매달 1,000만 원 이상의 임대소득을 올리며 자신의 지론을 실제로 증명했다.
다가구주택은 다주택자에 대한 종합부동산 등 세금이 부담스러운 지금 시기에 딱 알맞은 투자 대상이기도 하다. 1가구 1주택으로 합법적 절세를 하면서도 임대소득을 올릴 수 있는 것이다. 건물가치 48억 원, 임대소득 월 1,000만 원으로 동일하게 가정 시 다주택자에 비해 연간 1억 2,000만 원의 절세 효과가 있다. 부동산은 세금으로 시작해 세금으로 끝난다고 말한다. 이 책은 소액으로 시작해 높은 수익률을 노릴 수 있는, 가장 경제적이고 현명한 투자의 길을 안내한다.
나는 아파트가 아니라 다가구주택에 살고 있다.
결혼할 때 여러 가지 이유로 집을 알아보다, 별다른 공부도 하지 않고 구매하였었는데
최근 부동산(주로 아파트) 관련 도서를 보며 공부를 하고 있던 차에,
다가구주택 투자에 관한 책이 보여서 읽게 되었다.
본 책에서는 다가구주택의 단점은 '환금성이 좋지 않다'라고 하나 정도만 언급하고 있는데
내 경험상 생활면에서는 불편한 점이 굉장히 많았다.
(이건 작가는 서울, 수도권 주변 다가구 투자자라서 지방인인 나와 달라 그럴 수도 있지만)
1. 쓰레기 무단 투기 문제: CCTV설치해놓고 월 1회 청소업체를 쓰고 있지만 그래도 주인이 꾸준히 관리해주지 않으면 금새 엉망이 되어버린다. 주인세대에 거주하며 관리하면 그나마 낫지만 주인세대마저 전월세를 준 상태라면 건물 관리가 쉽지는 않을 것 같다. 물론, 임대업이 직업이라 매일 방문하여 관리한다면 다르긴 하겠지만 말이다.
2. 친절하지 않은 이웃들, 입주민들: 한 번씩 진상 세입자가 들어오면 스트레스가 장난이 아니다. 집 안에서 담배를 핀다던지, 애완동물이 밤새 짖어서 우리도 잠 못자고 다른 입주자들도 잠 못자고(한번 시달린 후론 애완동물 반입 금지 조항으로 계약을 하기 시작함). 집을 엉망으로 쓰는 입주자(이건 보증금에서 제하면 되지만 전화로 싫은 소리들을 나눠야 한다.) 입주자들과 감정소모를 해야되는 경우가 있으니 이런것도 고려하면 좋을 듯.
3. 치안 문제, 인프라 문제: 그리고 아이를 키우는 입장에서는 아파트보다 치안문제에 매우 취약하기 때문에 혼자 돌아다닐 정도의 아이가 있다면 아파트를 고민할 수 밖에 없는 듯. 그리고 같은 아파트 친구끼리 친해지는 경우가 많아 교우관계도 좀 신경쓰이는 편이다.
4. 짬짬히 들어가는 복비, 관리비: 입주자들이 들어가고 나갈 때 1달 월세 정도를 부동산에 복비를 주고 세를 놓는데 이 돈도 생각보다 만만치가 않음. 그리고 중간중간 수리비도 꽤 들어간다. 잘못 지은 다가구건물의 경우에는 누수 문제가 생기면 골치아프고 돈 써서 수리한다고 해도 완전히 고쳐지지는 않는 느낌. 내부에도 엉망으로 지어놓은 부분들이 한번씩 발견되기도 함.
그렇지만 이것들을 상쇄하는 임대료의 달콤함은 확실히 있다.
그리고 좋은 위치의 다가구를 구해서 지가 상승도 꽤 생기고 공실도 거의 없는 편이고
운 좋게 종상향도 되었다!
어쩌다보니 하게 된 다가구 투자였지만 이렇게 제대로 투자한 분의 책을 읽어보니
앞으로의 부동산 투자 방향성에 대해서 더 잘 알게 된 것 같아 좋았다.
1장 지금이 투자 적기
1) 수익형 부동산의 시작과 끝은 세금
- 2021년 12월 8일부터 비과세 기준이 9억원에서 12억원으로 상향
- 조정대상지역 2주택자 20%P, 3주택 이상이면 30%P 가산세 부과
- 다주택자 세금 중과시대에 현명하게 대처하는 방법은?
* 취득세, 종부세, 양도세
- 세금을 생각하지 않고 단순히 매매차익만 계산하게 되면 양도세 폭탄
- 양도소득세는 누진세 구조로 계산되며 세대별 합산이 아닌 개인별 합산구조-> 번거롭더라도 부부공동명의
* 1가구 1주택 비과세를 이용하라
- 거주도 하면서 여러 세대에서 월세를 받을 수 있는 단독주택인 다가구주택, 상가주택, 다중주택이 세금 폭탄도 피하고 다주택자가 누리는 것을 동일하게 누릴 수 있음
2) 아파트 시세는 전혀 중요하지 않다
- 6억 원이 넘는 아파트를 사려면 취득세를 포함하여 4억 원에 가까운 돈이 필요하다
* 평생 모아도 넘보기 힘든 '내 집 마련'
- 아파트 값이 올라도 물가상승률과 인플레이션에 비해 기본 자산의 가치 보존밖에 안됨
3) 매매 차익형 투자 vs 임대 수익형 투자
- 전월세 전환율: 전세를 월세로 전환할 때 적용되는 이자율
* 근로소득에는 한계가 있다
- 근로소득이나 사업소득이 아닌 내가 시간과 노동을 들이지 않아도 매월 고정적으로 돈이 들어오는 시스템을 만드는 게 우선이다.
* 매매 차익보다 훨씬 좋은 임대수익
- 아파트의 월세 수익률은 4.5%~5%로 저조한 편
- 다가구주택은 가구수가 많아 효율적으로 수익률을 올릴 수 있는 부동산 상품
4) 돈이 없을수록 다가구주택을 사라
- 일조권 제한이 있으니 일반주거지역에 정북 방향은 피하는 것이 좋음
* 젊은층이 선호하는 원룸과 투룸
- 안정적인 임대수입을 얻고자 한다면 인구가 꾸준히 늘어나는 지역, 일자리가 늘어나고 젊은 층이 많이 모여 사는 공장 주변 등에 투자하는 것이 좋음
- 대학가는 계절별 임차인 이동이 심하고 연말 연초에 임대를 채우지 못하면 1년 내내 공실로 남을 확률이 높음
* 자본금이 부족한 사람에게 최고의 투자처
- 원룸 전세금 정도인 적은 종잣돈으로 투자가 가능하다
- 온전히 도시지역에 내 토지를 소유하게 된다
- 원한다면 언제든지 재건축을 이용해 가치를 높일 수 있다.
- 여러 가구로 구성되어 있기 때문에 전세를 월세로 전환하는 게 유리하다
* 주택의 종류
- 다중주택: 학생이나 직장인 등 다수가 장기적으로 거주할 수 있는 구조로 독립된 주거 형태
- 다가구주택: 주택으로 사용하는 면적이 지하층을 제외한 3개 층 이하이면서 호수별로 나누어 개별 매매가 불가능
- 공관
- 다중주택: 다수가 장기간 거주할 수 있도록 한 주거 형태
- 다중주택의 장점
ⓐ 투자수익률이 비교적 높다. 주차장법이 완화. 면적 대비 수익률 높음
ⓑ 소액으로도 건물주 가능. 대지 30평만 되어도 건축이 가능
ⓒ 매매차익과 임대수익을 동시에 얻을 수 있음
ⓓ 1세대 1주택으로 양도세 비과세 혜택을 볼 수 있음
ⓔ 은퇴 후 안정적인 현금흐름
5) 나에게는 몇 개의 파이프라인이 있는가
- 매월 얼마가 들어오는지에 중점을 두고 목표 정하기
* 내 인생 첫 투자를 계획한다면
- 첫 투자는 소형평수의 아파트 추천
- 내가 사는 집(주거비용)을 줄이고 투자할 집(임대수익)을 늘리는게 관건
- 토지 가격이 상승할 지역을 미리 선점해서 급매로 나오 물건을 선택해야 함
* 지어진 집을 살까, 내가 지어서 살까
- 지은 지 20년 이상 된 다가구주택 매입: 토지 가격만 계산해서 거래
- 건설회사가 건축하고 있는 건물을 준공하기 전에 매입
6) 인구가 줄어들면 부동산이 하락한다?
* 인구가 줄어도 '가구수'는 증가한다
- 1인 가구의 50.5%가 전용면적 12평 이하에 거주. 1인 가구의 대부분은 큰 평수 주택 구입 경쟁력 부족
- 주차장 확보 대비 세대수가 많은 건물, 즉 주택법 개정 전에 지어진 상태가 양호한 건물을 찾는데 심혈
2장 집값은 결국 땅값
1) '부동산 = 아파트'라는 잘못된 공식
* 아파트의 결정적 약점, 대지지분
- 토지를 지분으로 공유하는 방식이 아닌 단독으로 100%소유할 수 있는 부동산이 다가구주택
* 아파트 살 돈이면 월세 받을 수 있다
- 구옥을 매입해서 리모델링하거나 철거 후 신축하는 것도 좋은 방법
2) 내 돈 0원으로 건물주가 된 젊은 부부
* 목돈 없이 시작하는 부동산투자
- 보증금과 대출을 활용하면 큰 돈이 들지 않는다
* 서울을 벗어나면 소액으로도 충분
- 서울이나 수도권을 벗어나면 연수익률이 높아짐. 지가상승폭은 훨씬 약함
3) 월급 모아서 부자 된 사람 없다
* 하우스푸어가 되는 이유
- 대출 규제가 까다로워져서 아파트는 팔고 싶어도 팔수 없어짐
- 아파트는 생활이 편리하지만 유지비가 많이 듬
* 돈 묶이는 집 vs 돈 들어오는 집
- 다가구주택은 양도세 및 취등록세가 일반 아파트에 비해 비쌈 - 장기 보유가 훨씬 유리
- 다가구주택의 전세 비율을 높여서 투자금을 줄이고, 자금 사정에 맞게 전세나 반전세 혹은 월세로 전환
4) 건물을 '도매가'로 살 수는 없을까?
* 대한민국에서 가장 싸게 건물 사는 법
- 건축업자가 소유하고 있는 땅에 건물을 지어주는 조건으로 매입하는 방법
- 건축업자가 매매할 목적으로 짓고 있는 건물을 건축주 명의변경을 통해 매입하는 방법
* 안전하고 합리적인 담보대출
5) 아파트 분양보다 좋은 '택지 분양'
* 분양 공고를 볼까, 원주민에게 매입할까
- 초기자금이 부족한 경우에는 LH주택공사로부터 분양 받고,
- 초기자금에 여유가 있거나 좋은 입지에 택지를 원한다면 이주자 택지를 원주민으로부터 구입
* 택지에 붙는 프리미엄을 노려라
* 택지 분양이 매력적인 이유
- 최초 분양가의 20%정도만 있으면 토지를 소유할 수 있다.
- 토지의 80%가 대출이 가능하며, 토지 사용 시기까지(3~5년) 보유하는 동안 프리미엄이 붙는다.
- 최초 분양가의 10%만 있어도 연체시켜서 보유가 가능하다.
- 분할 납부하는 회차가 돌아올 때마다 대출이 적용되어 이자 부담이 덜하다.
6) 아파트에 묶인 대한민국 노후 자금
* 아파트를 과감히 버려라
- 아파트를 팔거나 주거지역을 옮기면서 종잣돈 만들기
ⓐ 서울에서 수도권으로 옮기는 경우
ⓑ 자가에서 전세로 옮기는 경우
ⓒ 자가에서 월세로 옮기는 경우
ⓓ 대형 평수에서 소형 평수로 옮기는 경우
ⓔ 아파트 매도 후 신축주택으로 옮기는 경우
* 현재의 결정이 3년 후를 바꾼다
7) 갭투자가 '단타'라면 다가구는 '가치투자'
* 집 값이 아무리 올라도 팔지 않는다면
- 무이자와 같은 임차인의 전세보증금을 이용해 매입하고 저금리 대출을 활용하면 실제로 자신의 투자금은 최소화
* 이사 주기
- 투자금이 가장 적게 드는 것은 원룸으로만 구성된 건물, 1인가구라 전출입이 잦음
- 임차인은 월세보다 전세를 선호하는 경향이 높음
* 비슷해 보이는 다가구와 다세대
- 다세대 주택은 토지 소유 측면에서 볼 때 전체 토지 소유 중 대지 일부분만 소유하는 것과 같음
- 다가구 주택은 토지가 100% 나의 소유
* 입지에 장기 투자하라
- 다가구주택이나 상가주택이 직장인에게 좋은 이유
ⓐ 적은 투자금으로 매입할 수 있다. 여러 세대를 전세로 놓으면 자신의 투자금 줄임
ⓑ 투자금이 부족하면 부족한 대로 매입이 가능하다.
ⓒ 안전하게 자산을 불리는 수단이 된다.
3장 같은 투자, 다른 수익률
1) 부동산 수익률 이해하기
* 포인트 1 : 가구수와 공실률
- 최소한 수도권에 위치한 기업이나 산업단지, 대학교를 대상으로 임차인이 풍부한 지역이 실패 확률 적음
* 포인트 2 : 투자금 최소화
- 상가주택은 수익형부동산으로 알고 있지만, 임대수익보다 지가상승으로 인한 매매가격 상승폭이 더 큼
- 수익률을 올리는 방법: 월세 올리기, 전세보증금 높여 투자 줄이기, 대출금액을 늘려 투자금 줄이기
- 건축업자가 짓고 있는 건물을 원가에 가깝게 매입하면 적은 금액으로 접근 용이
- 신축을 매입하면 좋은 이유
ⓐ 도급(위탁)을 주었을 때보다 마진율이 높다(건축업자 건축 마진 외에도 마진을 최대한 볼 수 있다.)
ⓑ 신축은 감가상각이 되지 않는 건물이어서 기존 건물보다 가치가 더 높다(동일기간 보유시 신축이 감가상각이 덜하다)
ⓒ 자신의 원하는 마감 자재를 적용할 수 있다(내부외부 색상이나 자신만의 콘셉이 적용되 건물 애착도가 더 높음)
2) 첫째도 '대지지분' 둘째도 '대지지분'
- 모든 투자는 '왜? 나에게 왜? 그렇다고 왜? 이렇게 '왜'라는 질문을 세 번만 해보면 사기를 당하지 않을 수 있다.
* 3개의 축 : 안정성, 환금성, 수익성
- 상가, 신축빌라, 오피스텔: 수익성 가장 높음, 환금성 떨어짐.
- 장기간 보유하기 위해서는 유지할 수 있는 임대료가 뒷받침되어야 함
* 건폐율과 용적률
- 건폐율: 대지면적에 대한 건물의 바닥면적의 비율로서, 건축 밀도를 나타내는 지표 중 하나, 건물을 얼마만큼의 면적으로 건축할 수 있는지
- 용적률: 대지 면적에 대한 건물 연면적의 비율, 건축물에 의한 토지의 이용도를 보여주는 기준. 동일한 토지 위에서 몇 층까지 건물을 올릴 수 있는지, 수익성과 관련
- 대부분의 오피스텔은 용적률이 높은 상업용지나 준주거지역에 위치하고 있어서 아파트에 비해 대지지분이 현저히 낮다. 대지지분이 적다는 이유로 재건축 또한 어렵다.
- 용도지역은 도시지역과 비도시지역으로 나뉘는데, 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 나뉨
- 이 중 주거지역이 주택임대사업을 하기에 가장 적합한 토지
- 일반적으로 원룸주택(다가구주택)을 신축하기에 가장 적당한 용도지역은 '제2종 일반주거지역'
* 대지지분은 곧 개발과 연결된다
3) 건물 보수, 월세 미납...... 리스크 관리
* 다가구는 쳐다보지도 말라는 조언들
- 요즘 신축건물들은 5년이 지나도 건물에 대한 큰 하자가 거의 없음.
- 기본적인 수리는 인근 철물점 사장님에게 연락해서 몇만 원 안되는 금액으로 손쉽게 해결
- 월세가 밀려도 보증금에서 제하면 되니 문제되지 않음
- 일주일에 한 번, 한 달에 총 네번을 청소업체에 맡기는데 3층 건물은 5만원, 4층 건물은 6만원 수준
* 재테크는 돈으로 하는 웨이트트레이닝
4) 물가상승률을 이겨내야 진짜 승리자
* 돈 나갈 구멍은 많은데, 들어올 구멍은 월급뿐
- 자본주의 시스템은 지속적으로 돈을 찍어낼 수밖에 없다. 통화량 증가와 함께 물가상승도 이루어진다.
* 임대사업으로 이루는 경제적 자유
- 물가가 오르는 만큼 전세가와 월세도 덩달아 오른다.
5) 건물 가치를 결정하는 리모델링
* 신축 비용의 30%로 새집처럼
- 리모델링의 장점
ⓐ 시간과 비용 대비 건물의 가치를 획기적으로 뜰어올릴 수 있다.
ⓑ 신축 비용의 30~50%만으로 신축과 비슷한 효과를 볼 수 있다. 토목공사와 골조공사가 제외.
ⓒ 공사 기간이 대폭 단축. 절차 간편(신고만으로 공사가 가능)
ⓓ 리모델링은 건물의 철거, 토목공사, 골조공사 공정이 없기 때문에 민원의 발생이 적음
ⓔ 최근 건축법과 주차법이 강화되어 신축하게 되면 예전에 비해 훨씬 규모가 줄어들지만 리모델링은 지어질 당시 기준
* 법적으로 신축보다 유리한 리모델링
- 입지는 좋지만 건물이 오래되고 관리가 되지 않아 저평가된 건물을 찾아 매입하면 리모델링으로 수익 얻을 수 있음
6) 상가는 하이 리턴, 하이 리스크
* 경기를 많이 타는 '상가'
- 택지개발지구 등에서 '다가구주택'과 '근린생활시설'이 하나의 건물로 된 형태를 '상가주택'이라 일컫는다.
- 상가주택이 준공 나고도 1년 넘게 공실로 비워져 있는 건물들도 의외로 많음
7) 1층에서 발생하는 수익이 절반
- 상가주택의 주 임대수익은 1층 상가로 총 임대수익의 50~60%를 차지한다.
- 상가주택이 좋은 이유
ⓐ 적은 투자금액으로도 충분히 매입 가능. 전세보증금 비율을 높일수록 투자금액은 훨씬 줄어든다.
ⓑ 현재 여유가 없더라도 퇴직금이나 적금 등 목돈이 들어오게 되면 한 가구씩 월세로 전환해서 임대수익 올릴 수 있음
ⓒ 다른 부동산과 달리 안정적이며 은행금리 이상으로 임대수익과 매매차익을 노릴 수 있음
8) 임대사업자가 알아야 할 세금 지식
* 임대사업자도 1가구 1주택이 가능하다
- 다가구주택은 단독주택에 속해 다주택자에 해당되지 않음
- 매입 시 취득세, 보유하는 동안 재산세와 종합소득세 등이 발생, 매도하게 되면 양도소득세
* 장기 투자할수록 절세가 된다
- 매입임대사업자(4년 단기임대사업자): 양도세 혜택은 임대사업을 내지 않은 사람과 별반 차이 없음
- 준공공임대사업자(10년 장기임대사업자): 10년 임대시 양도소득세 부문에서 장기보유 특별공제까지 받을 수 있음
- 임대사업자는 해당 임대 기간 동안 매매 안됨, 전세보증금을 매년 5% 이상 올릴 수 없음
* 임대사업 등록 방법
- 소유자 거주지 관할 시 구청에 신고하는 것/ 세무서에 신고하는 것
- 일주일 정도 지나면 나오는 주택임대사업자 등록증을 갖고 거주지 세무서 민원봉사과에 가서 사업자 신고 및 등록
- 임대차 계약 시 '표준임대차계약서'를 작성해서 물건지 시, 군, 구청 주택과에 임대 계약 체결 후 3개월 이내 신고
4장 돈 벌 타이밍은 준비된 사람에게만 보인다
1) 건축 시장이 있는 곳에 투자 기회가 있다
* 신도시가 중요한 이유
- 여러 부지 중 개인이 접근 가능한 부지가 바로 단독주택부지
- 다가구주택의 임대수요가 많은 지역의 경우 건축 조건이 놀라울 정도로 좋음.
- 건물 건축이 완공되고 준공이 떨어진 후 임차인을 맞추는 과정에서 전세로 들어오는 임차인의 전세보증금을 건축비 회수
* 1억으로 9억 건물을 얻을 수 있다
- 건축업자가 사둔 토지를 투자자에게 명의 이전하면서 건축까지 해주는 조건으로 진행
- 토지 비용의 절반 정도만 받고 나머지 절반의 토지 비용과 전체 건축비를 임차인 보증금으로 대신하는 식의 계약
- 해당 지역에 임대수요가 많아 공실이 없고 건물이 준공 나기 전에 절반이 넘는 임차인이 맞춰져야 함
- 건축업자의 자금 여력이 충분한 경우
- 투자자는 시세보다 저렴하게 구매하여 소액 시작 가능, 건축 초기에 참여해서 건물 내부와 외부에 자신의 스타일 적용
- 건축업자는 건물이 완공하기 전에 건축주 명의 변경을 통해 건물에 대한 취등록세 양도세를 줄일 수 있음
* 불황에는 더욱 주목받는 부동산
- 신규 택지지구 내 건축이 시작되는 곳을 주목하자
2) 당신이 건물주가 되지 못하는 가장 큰 이유
* 구더기 무서워 장 못 담그듯이
- 여러 가구를 전세 놓아 이자 없는 임차인의 자본인 전세보증금과 토지와 건물에서 나오는 대출을 최대한 이용
* 리스크, 대비할 수 있다
- 공실에 대한 두려움 : 대규모 원룸단지 들어오는 곳은 피하기. 지방 대학교 앞 원룸건물, 한 기업만을 바라보고 임대하는 지역은 향후 공실 우려가 높음. 택지지구나 택지지구 인근이 아닌 원룸단지 인근은 취약.
- 대출금액과 이자에 대한 두려움: 이자를 월세로 대신. 대출은 이자만 평생 내는 것이 이득.
- 건물 감가상각으로 인한 노후화에 따른 두려움: 토지는 시간이 흐를수록 가치가 올라감, 개인이 쉽게 재건축할 수 있어 건물의 감가상각에 있어 훨씬 자유로움
- 건물과 임차인 관리의 어려움: 수익 대비 할애되는 시간은 비교도 안 될 정도로 적음. 수도세, 공동 전기료, 건물 청소비
3) 구도심 상가주택 vs 신도시 상가주택
* 1기 신도시와 2기 신도시 비교
- 택지가격: 비슷
- 1기 신도시는 2기에 비해 서울 진입이 훨씬 수월 기반 잘 갖춰짐
- 1기 신도시는 노후화, 2기 신도시에 비해 수익 떨어짐
- 택지지구 조성하려면 개발 대상 지역을 먼저 선정
- 택지개발예정지구로 지정되면 공고 후 해당 지역토지와 건물을 감정 평가해서 보상해 주고 이주
- 이주자택지: 택지개발지구 내 단독주택필지로 80여 평 정도의 택지를 분양받을 수 있는 권리, 조성 원가의 70~80%수준으로 1층에 점포가 가능한 단독주택지의 분양권
4) 택지 분양의 절차
- LH주택공사에서 일반인에게 분양하는 단독주택필지의 경우 공사 홈페이지에 공고
- 공인인증서를 통해 해당 필지를 선택하고 택지지구에서 정한 입찰금액을 LH주택공사 계좌로 송금
- 이주자택지를 분양받은 원주민이나 매매한 소유자는 택지개발사업주체가 택지조성공사를 완료해서 토지 사용 가능 시기까지 토지대금을 2년에서 5년에 걸쳐 6개월 단위로 납부하게 됨.
- 계약 시 분양가의 10% 금액을 납부하고 계약, 나머지 10%를 더 납부하게 되면 은행에서 80%까지 대출이 가능
- 이주자택지의 단순 프리미엄만 보지 말고 평단가를 확인. 이주자 택지의 가격이 저렴하게 책정되기 때문에 필요 금액도 적음. 위치또한 상업용지 인근으로 더 좋음
5) 택지지구의 '가구수 제한'을 조심하라
* 반드시 확인해야 할 '가구수 제한'
- 건축법시행령: 19세대 이하로만 가능
- 택지지구 조례: 지구단위계획 별도 수립, 가구수와 주차장법에 제한
- 대지가 넓어도 가구수가 적으면 수익률이 떨어져 활용도가 낮기 때문에 가구수 제한 사항 반드시 확인
* 가구수 제한이 풀리는 경우
- 부동산 트렌드 변화로 시세차익보다 임대 수익을 얻는 시대에 접어들면서 층수와 가구수는 투자적인 입장에서 관련 깊음
- 택지지구가 아닌 곳의 가장 큰 장점은 가구수 제한이 없다는 점. 건폐율, 용적률도 높음.
- 택지지구와 마주하는 땅은 택지지구 내 토지보다 다소 비싸지만, 층수를 더 올릴 수 있고 주차법에 맞는 범위 안에서 최대한 많은 원룸을 배치할 수 있기 때문에 토지 가격을 생각하면 오히려 저렴한 편.
6) 돈 되는 부동산을 찾아내는 안목
* 부동산 하락을 기다리는 사람들
- 한 건물에서 500~600만원이 나오는 파이프라인을 만들도록 노력하자
* 돈이 모인 후에는 늦는다
- 전세보증금 제도를 이용해서 투자금액이 부족하면 부족한 대로 매입 후 여건에 맞게 월세로 바꿔나가면 됨.
- 건물이 완공되면 임대가 잘 될 것인지, 주 임대수요는 무엇인지, 교통에 있어서 건물주 입장이 아닌 임차인 입장에서 출퇴근 시 불편함은 없는지를 꼼꼼히 따져봐야 함
* 아파트 가격 변동에 일희일비하지 마라
- 투자금액 1억을 기반으로 토지 가격에서 80%인 1~2억원을 대출받아 건축업자가 짓고 있는 건물을 저렴하게 매입
(임대수요가 풍부해서 임차인을 쉽게 구할 수 있는 일자리가 풍부한 지역에 해당)
- 건물이 준공 나면 1~2억을 추가로 대출받는다.
- 이렇게 해서 3층 다가구주택을 매입하면 임대수익으로 이자를 지불하고 돈을 충분히 모을 수 있음
- 5~10년간 자금을 모아 입지가 좋고 가격 상승이 예상되는 유망지역에 1층 상가가 있는 상가주택을 매입
- 다시 임대수입과 자산관리를 통해 3~5층짜리 근생건물 매입
- 다가구주택은 아파트와 달리 환금성에서 떨어지는 것은 사실
- 다른 재테크와 마찬가지로 다가구주택을 파는 시점과 적정 수익률을 책정해야 하고 3~5년 보유하고 있다가 갈아타야 함
* 소액 투자로 경험을 늘려라
- 잘 찾아보면 충분히 저렴한 다가구주택 매입 가능
7) 진짜 부자는 아파트를 사지 않는다
* 2년만에 건물 네 채를 가지다
- 개인의 신용등급과 부채 상황, 대출 규모를 따져서 대출을 받을 수 있는 금액만큼 최대한 받자
- 세월이 흐르면 보증금과 월세는 물가에 맞게 올라감
* 좋은 대출, 나쁜 대출
- 집단 중도금 대출, 생활비 목적 대출은 나쁜 대출이다.
8) 부동산 투자의 성적표는 '수익률'
- 자산의 3요소: 예금, 주식, 부동산
- 예금: 수익성 낮음, 안정성 및 환금성 높음
- 주식: 안정성 낮음, 수익성 및 환금성 높음
- 부동산: 환금성 낮음, 수익성과 안정성 높음
* 건폐율과 용적률 계산 예시
* 수익률 계산 예시
5장 해본 사람만 아는 실전 전략
1) 다가구주택의 가격 결정 요소
* LH 택지 분양은 로또
- 최저 금리가 지속되면서 상가주택을 지어 안정적인 임대수익을 기대하는 은퇴 예정자들이 늘고 있어 점포겸용주택 가치 는 꾸준히 상승중
* 집값을 결정하는 세부 요소들
- 지하철과의 거리, 편의시설의 접근성, 자녀 학교 등하교의 거리, 도로에 접한 경우 도로폭이 넓을수록 +, 엘리베이터, 긴 직사각형보다는 정사각형 모양이 +, 제1종일반주거지역에 비해 2,3종 일반주거지역이거나 준주거지역이 가격에 +
- 임차인 입장에서는 엘리베이터 있으면 좋음
- 임대인은 엘리베이터 설치로 3000~5000만원의 추가비용, 면적이 줄게 됨. 업체에 위탁 관리하면 유지 및 점검 비용
2) 딱 6개월만 투자해서 건물주가 되어보자
* 최고의 노후계획은 '건물 월세'
- 1층 상가가 공실로 된 건물이 건물주의 자금 사정으로 급매로 나왔다면?
* 월세 30에서 시작해서 파이프라인 늘리기
3) 돈 버는 상가주택의 네 가지 공통점
* 상가는 입지가 최고
- 구도심: 주거지역과 상업지역이 적절하게 어우러져 있는 준주거지역이 최적의 입지 조건, 준주거지역은 주거기능은 물론 상업기능과 업무기능이 보완된 지역으로 상권이 좋을 수 밖에 없음
- 신도시나 택지지구: 2차선 또는 4차선 도로를 앞두고 아파트와 마주하는 곳과 상업용지(중심상가)를 마주하는 곳이 가치가 꾸준히 상승, 상가를 3칸이나 4칸으로 구성해서 월 임대료도 안쪽 이면도로에 있는 상가주택에 비해 월등히 높음
- 다가구주택인 상가주택: 건물과 건물의 이격거리가 짧고 서로 가까이 마주하고 있어서 1개의 면이 노출된 건물보다 2개의 면이 노출된 건물이 가치가 높고, 3개의 면이 노출된 건물이 가장 접근성이 높으며 유동인구도 많음
- 메인도로와 이면도로가 교차하는 코너 건물이 가장 좋은 위치
- 시간이 갈수록 가치가 올라가는 돈 버는 상가주택의 특징
ⓐ 상업지구나 아파트와 마주 보고 있는 상가주택을 선택하라
ⓑ 2개의 도로가 교차하는 코너의 상가주택을 선택하라
ⓒ 완충녹지가 건물을 가리지 않는지 판단하라
ⓓ 앞뒤 경사가 있는 상가주택부지를 선택하라
4) 상가주택용 부지를 고르기 위한 조건
* 신도시에 상가주택을 지으려면
- 택지지구는 공동주택용지, 단독주택용지, 상업용지, 종교용지, 학교용지, 근린생활시설용지로 구분
- 공동주택용지: 아파트 등을 건축 가능한 부지, 단독주택부지: 주거전용단독주택부지나 점포겸용주택부지로 나눠짐
ⓐ 상업용지와 마주하는 앞 라인의 상가주택이 좋음. 일반상업지역보다 중심상업지역이 더욱 상권이 활성화되기 때문에 가치가 함께 높아짐. 시간이 지나면 상권이 통합되기 때문
ⓑ 근린공원이 아닌 아파트나 초등학교와 마주하는 앞 라인의 상가주택이 좋음. 공원과 마주하는 곳보다는 세대수가 많은 아파트 정문 쪽과 초등학교 앞 라인은 항상 학원 통학 차량으로 유동인구가 많기 때문에 상가에 공실 없음
ⓒ 택지지구 내 일조권 방향을 체크. 남향의 경우 일조권을 받기 때문에 테라스가 설치되어 면적이 줄어들 수 있음. 북향의 경우 건평이 더 나옴. 다가구주택은 3베이, 4베이 구조가 될 수 없다. 정남향이라 하더라도 절반의 가구는 북향이 될 수밖에 없는 구조다.
ⓓ 주차장용지와 마주하는 위치가 좋다. 주차장용지는 택지지구가 형성이 되면서 1층에 대형할인마트 입점하며 2~4층을 유료주차장으로 쓰게 됨. 이동차량 많아 상권이 월등히 먼저 형성
ⓔ 너무 작거나 큰 부지는 지양.
ⓕ 상가주택 및 토지 매입 및 건축을 진행하려고 할 때 수익률 분석 및 자금계획에 차질이 없도록 현금 확보. 신축은 취등록세 및 중개수수료도 필요. 수익률은 준공 전 예측이 가능하므로 시간을 갖고 투자비용 대비 수익률을 꼼꼼히 분석해야 함.
5) 원룸과 고시원 중 무엇이 유리할까?
- 택지지구 인근에 1-2인 임대수요가 많은 공장들이 있을 때 1층 근린생활시설을 고시원으로 허가 변경
* 고시원이란 무엇일까
- 고시원은 '제2종근린생활시설'에서만 가능
- 샤워실, 세면실, 화장실 등을 합법적 설치 가능하지만 방 내부 취사 설비는 설치 안됨. 면적 150평 이내
6) 1층은 카페, 2층은 사무실, 3층은 원룸, 4층은 거주
* 완전히 상반된 두 은퇴자의 노후
- 적은 금액으로 누구나 쉽게 접근할 수 있는 상가주택
ⓐ 적은 투자금액으로 매입이 가능
ⓑ 그동안 받은 임대수입과 근로소득 등을 합쳐 나머지 전세로 임대 준 세대를 임대 종료 기간에 맞춰 반전세나 월세로 전환이 가능
ⓒ 안전하면서 실패하지 않는 투자를 할 수 있음(임대수입+지가상승)
ⓓ 거주 비용이 별도로 들지 않음(주거+임대수입)
* 노년에 준비하면 늦는다
- 투자금액이 모자라도 보증금과 대출을 이용해서 조건에 맞는 건물을 찾을 수 있음
7) 수익률 극대화하는 '역발상 투자기법'
* 다중주택의 장점
ⓐ 투자금액이 적게 들어감. 대지가 30평 정도만 되도 건축이 충분히 가능.
ⓑ 임대수익과 매매차익을 동시에 만족
ⓒ 다중주택은 단독주택으로 1가구 1주택자에게는 양도세 혜택이 있음
ⓓ 상가 공실이 길어지자 1층 상가를 원룸 4개로 개조하면 일반식당 임대랑 비슷한 수익
8) 구축보다 신축이 대출에 유리하다
* 부동산투자와 대출은 뗄 수 없는 관계
- 대출이자 이상으로 수익이 나는 부동산을 매입하는 데 받은 대출은 착한 대출
* 건물 구매, 간편하게 vs 저렴하게
- 대지에 신축하는 조건으로 다가구주택을 매입하게 되면, 토지 매매가격의 70~80% 대출은 무난히 나옴
* 투자금은 최소화, 수익률은 최대화
- 대출금액이 크더라도 대출이자를 대신 납부하는 입차인이 있고, 장기간 보유하더라도 최고의 동반자인 임대수익이 있기 때문에 괜찮음
6강 내 인생을 바꿀 유일한 승부수
1) 주거는 남향, 상가는 북향
- 주거: 남향>남동향>동향>남서향>북향
- 각각의 특징이 있어 단순히 방향만 가지고 좋다고는 말할 수 없음
* 빛이 잘 드는 집
- 구도심에서 건축하려고 토지를 알아볼 때 일조권 영향을 최소로 받는 북측도로와 접한 토지가 좋음
- 건축법 시행령: 높이 9m 이하인 부분은 1.5m 이상을 띄워야 하고, 높이 9m를 초과하는 부분은 해당 건축물 각 부분 높이의 2분의 1 이상 인접대지경계선으로부터 떨어져야 함
2) 상가는 북향이 좋다
- 남향 상가는 해가 잘 들어 상품이 변질. 북향 상가는 해가 덜 들기 때문에 진열된 상품이 조명을 받아 상품의 전시 효과도 뛰어남
- 상가를 넣을 수 있는 점포겸용주택은 대로변의 북향이 유리하고, 전용 주거시설만 가능한 3층 다가구주택은 시끄러운 대로변보다는 조용한 안쪽의 남향 필지가 유리하다
3) 예비 건물주가 되기 위한 절차
- LH주택공사에서 진행하는 택지지구 내 단독주택용지를 분양 또는 매매하는 것이 가장 쉽고 저렴
* 토지는 먼저 구매할수록 유리하다
- 택지지구 내 토지는 다른 토지와 달리 잔금을 미리 냈다고 하더라도 소유권을 이전할 수 없음
- LH주택공사로부터 '토지사용승낙서'를 받아 건축주가 자신이라는 사실이 확인되면 건축 가능
- 다가구주택의 임대수요가 많은 지역에서는 건축업자들의 건축 조건이 생각 이상으로 좋음
4) 상황별, 금액별 투자기법 총정리
- 초보 투자자들이 수익형부동산에 투자할 때 융통 가능한 금액은 보통 5000만원에서 1억원 전후
- 급매 물건, 건축업자가 짓고 있는 물건의 건축주 명의 변경으로 구입, 단독주택부지가 있다면 다가구주택을 건축해서 임대수익, 노후화된 다가구주택 매입 후 보수 및 리모델링하여 보유
* "5000만 원으로 무슨 부동산 투자야......"
- 오피스텔은 매매가격 상승에 제한, 자칫 자산 가치가 하락할 우려가 있음
- 분양형 호텔은 환금성이 어렵고 하나의 호텔 객실 분양에 1억원 중반의 투자금액 필요
* 같은 평수라도 수억 원 차이나는 '개별성'
- 다가구주택(상가주택) 투자 포인트 중 하나는 개별성과 개별가격
- 이면도로인지, 코너인지, 대로변에 접했는지에 따라 토지 프리미엄이 크게 차이남
- 주거상품으로서 교통, 생활편의시설, 학교 등의 조건을 갖추고 있어야 함
5) 택지에 투자하기 전 꼭 알아야 하는 것
* 필수1 다가구주택과 다세대주택을 구분할 수 있어야 한다
- 다가구주택: 구분등기가 되지 않으며 건물 주인은 1명인 단독 주택,
- 다세대주택: 구분등기 호실마다 각자 주인이 있는 공동주택
- 다중주택: 단독주택에 해당, 여러 사람이 장기 거주 독립 주거 형태, 주차장 규제가 다가구주택에 비해 까다롭지 않아 면적이 좁은 토지 활용에 좋음. 소방시설 의무 없음, 화장실 및 세면 시설 설치 가능, 3층 높이에 연면적 100평 이하까지만 건축 가능
* 필수2 건폐율과 용적률, 대지지분에 대해 정의를 내릴 수 있어야 한다
- 건폐율: 건축면적의 대지면적에 대한 비율, 대지 안에 얼마만큼의 면적으로 건물을 건축할 수 있는지
- 용적률: 대지면적에 대한 지상 건축물 연면적의 비율, 정해진 대지에 얼마나 높게 건물을 올릴 수 있는지
- 택지지구 내 다가구주택 용적률은 150~180%
* 필수3 건축물대장을 볼 줄 알아야 한다
- 부동산 대표 공적 장부: 등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획확인서, 토지대장(임야대장), 지적도(임야도), 개별공시지가확인원
- 건축물대장: 일반건축물대장과 집합건축물대장으로 구분, 건축물의 주소, 대지면적, 연면적, 건축면적, 층수, 건폐율, 용적률, 층별 구조, 소유자 현황, 승강기, 위반건축물 등 건축물에 대한 정보가 기재
* 필수4 이주자택지와 협의자택지를 구분할 수 있어야 한다
- 이주자택지: 원주민들은 조성원가의 70~80%선에서 이주자택지를 분양받게 됨. 1층에 상가를 넣을 수 있는 3~4층짜리 건물 건축 가능. 또한 생활대책용지로 약 8평 정도의 상가용지를 감정가격에 분양할 수 있는 권한도 가짐
- 협의자택지: 그 지역에 토지를 보유하고 있는 지주들에게 일정 면적 이상의 토지 소유자들에게 협의를 통하여 LH주택공사에 양도하는 경우 분양하는 택지
* 필수5 수익률을 계산할 수 있어야 한다
- 부동산은 높은 재화로 대출을 이용해서 매입하기 때문에 보통 복합 수익률로 계산
* 필수6 택지지구 토지 분양 시 납부 방법(회차)에 대해 알고 있어야 한다
- 택지지구 내 필지들은 분양가의 10%를 납부하고 6개월 후에 1회차 중도금 10%를 납부, 나머지 80%대출 가능
- 투자가치가 높고 투자금액이 적게 들어가는곳이 중요
* 필수7 위반건축물을 구분할 줄 알아야 한다
- 위반건축물: 베란다 증축을 위한 패널 제작과 새시 설치로 일조권이나 도로사선을 침범하는 경우, 법정 허용 가구수를 초과하는 경우, 제2종 근린생활시설을 주택으로 개조하는 경우.
6) 죽어라 일해서 월 200......월급노예 탈출하기
* 절약과 저축의 시대는 저물었다
- 현 정부는 다주택자들을 투기로 보는 경향이 강함, 정부에서 보는 다주택자가 아닌 다가구주택 투자로 세금 피하자
- 해당 다가구주택이 인플레이션과 금리 이상으로 꾸준히 오를 지역이어야 함, 수도권 제외는 어려움
* 누가 먼저 경제적 자유를 얻을 것인가
- 하루빨리 경제적 자유를 얻기 위해서는 총자산을 늘리는 것보다 매달 얼마의 수입이 들어오는지에 초점을 맞추어야 함
- 다가구주택은 지속적인 자산 가치상승, 수익률, 월세 이 세 가지가 물가상승에 맞춰 상승하며 온전히 내 것이 됨
7) 대출금액보다 수익률과 공실률을 두려워하라
* 수익률 공식
- 연 임대료 = 월 임대료 *12
- 수익률 = 투자금액(매매가격-보증금) *100
- 분자를 늘리려면 월세를 올리거나 보증금을 올려야 함
- 레버리지 극대화를 위해 대출 비중을 높여야 함
* 서울만 고집하지 말 것
- 공실이 생기더라도 최대한 빨리 임차인을 구해서 공실 기간을 줄여야 함
- 원룸은 기본옵션(TV, 냉장고, 세탁기, 에어컨, 쿡탑 등)이 들어간 경우가 많아 연령대가 낮은 층이 선호, 거주기간 짧음
- 투룸 이상은 이사를 잘 하지 않으며 장기로 살 확률이 높음
부록 서울 및 수도권 투자 유망 지역
1) 평택 고덕 신도시 인근
- 세계 최대 규모의 반도체 생산기지인 삼성반도체 평택캠퍼스
- 다가구주택 운영에서 인구수와 일자리는 매우 중요
- 대부분 평지
- 2035년엔 인구 100만명 도시로 거듭날 거라는 전망, 일자리도 20만 개가 넘을 것으로 예상
- 고덕신도시 내에는 토지 가격이 많이 올라 건축비까지 감안하면 수익률이 좋지는 않음
- 인근 지역에 저렴하게 나온 원룸건물을 알아보는 것이 방법
- 고덕신도시 인근과 1호선 서정리역 인근 그리고 SRT, KTX(예정)인 지제역 인근에 비교적 저렴하면서도 가구수 많은 원룸건물을 매입하면, 공실 없는 수익형건물로서 꾸준하게 수익 가능
2) 오산시 구도심(오산대역세권)
- 오산은 입지적으로 보면 화성 동탄신도시와 이웃, 남북으로 수원과 평택 고덕신도시를 끼고 있음
- 저평가와 교통 호재에 힘입어 수요가 증가한 수도권 남부지역, 오르는 집값을 감당하지 못해 밀려난 수요자가 오산으로
- 대형 개발호재: 지하철 분당선 연장사업, 동탄도시철도(트램) 1호선 노선, 필봉터벌(오산-동탄신도시)
- 교통이 좋아지며 서측 연구산학단지, 동측 동탄테크노밸리, 남측 평택삼성캠퍼스, 북측 수원삼성이 둘러쌈
- 원룸건물 투자 또는 신규택지(세교2지구)에 건설사를 통한 신축으로 상가주택 투자
- 실 투자금액 2-3억 내외, 4층 상가주택은 가구수가 5가구로 정해져 있음
- 구도심에 가구수가 많은 원룸건물을 매입하게 되면 임대수입을 만드는 데 있어 훨씬 용이
- 오산은 산업단지와 공장이 많아 원룸건물에 회사 기숙사용으로 임대를 많이 줌
3) 남양주 별내신도시
- 남양주시 교통호재: GTX, 4,8,9호선, 서울 진입 교통망 개선으로 관심받고 있는 지역
- 기존 운행 중인 경춘선, 경의중앙선, 4호선(진접선)과 8호선(별내선)이 추가 연장을 앞두고 있음
- 고속철도망 수도권 광역급행철도(GTX-B)노선도 2027년 개통 목표로 추진
- 별내신도시는 9호선 이용도 편리해 남양주 핵심 교통 요충지임
- 교통 개선 일자리 풍부. 1,2기 신도시 모두 가장 좋은 입지에 시범단지 조성
4) 파주 운정신도시
- 2022년 상반기 내 총 인구수가 50만명을 넘어설 것으로 예상됨
- LG디스플레이 파주사업장, 2024년 준공 GTX-A노선
5) 서울 지역 투자
- 수익률은 별로지만 선호도와 환금성, 지가상승을 감안하면 단연 서울