사야 할 집 팔아야 할 집 - 채상욱
“집, 사야 할까 팔아야 할까?”
2022년 현재 사상 최고 수준의 밸류에이션에 도달해 있는 주택 가격,
과연 지금 집을 사야 할까, 팔아야 할까?
성격이 다른 새 정부의 출범으로 부동산 시장은 어떻게 바뀔까? 통계청 자료에 따르면, 2020년 기준 무주택 가구의 비율은 43.9%다. 그리고 2022년 기준 우리나라의 전체 주택 가격은 GDP의 3배 이상으로 역사상 최고가를 기록하고 있다. 나날이 오르는 집값에 내 집 마련의 열망에서 번번이 좌절을 맛본 사람들은 지금이라도 매수에 나서야 할까, 아니면 조금 더 기다려야 할까? 또 56.1%의 유주택 가구 중 부동산으로 자산을 늘려왔던 사람들 역시 이 시장에 계속 머물러야 할까, 아니면 다른 길을 찾아야 할까?
부동산 분야 인기 유튜버로 [채상욱의 부동산 심부름센터]를 운영하고 있는 저자의 깊이 있는 분석을 만나보자. 노태우 정부 시절 200만 호 건설 신화부터 현재에 이르기까지 부동산 정책이 어떻게 변화해왔는지, 그에 따라 부동산 시장의 지형이 어떻게 바뀌었는지를 낱낱이 분석했다. 특히 현 정부가 앞으로 5년의 시장 향방을 결정한다는 점에서 부동산 공약을 철저히 파헤쳤는데, 이는 어디에서도 얻을 수 없는 알짜 정보다.
1. 내년이나 내후년쯤에 이사를 가야하다 보니 부동산에 대한 관심이 크다. 이왕 사는 것 좋은 가격에 합리적으로 사고 싶고, 주거 가치 뿐만 아니라 투자 가치도 있는 곳이면 좋겠다. 그러다 보니 최근 부동산 관련된 책을 많이 읽고 있다.
2. 대부분의 부동산 책이 서울과 수도권을 중심으로 다루고 있어, 내가 살고 있는 곳에 다시 이해하고 적용하는 것이 쉽지가 않다. 단순히 책을 읽는 것에서 그치지 말고 직접 자료를 찾고, 분석해보면서 실력을 키워야겠다.
3. 이 책 제목을 '새 정부 부동산 정책 분석' 으로 바꾸어도 될 듯하다. 최신으로 나온 부동산 책이다 보니, 정부 정책을 통해 주택 시장의 방향을 분석해주어 좋았다. 이번에 새롭게 정부의 정책이 바뀌기 때문에 그에 따라서 부동산 전망의 분석도 변화하기 마련이다. 부동산 관련 공약들을 보아도 그냥 그렇구나 하고 넘어갔었는데 그 정책이 나오게 된 배경과 공약이 실현되었을 때의 방향 등도 설명해주고 있었다.
4. 지난 정부가 심각하게 까임. 부동산 정책으로 말아먹은 게 많아서 당연하긴 하지만 책으로 이렇게 구체적으로 분석하며 까이니 안타까울 정도. 규칙이나 규정, 법은 단순하게 이해될 수 있도록 해야 된다. 가격을 잡으려면 공급을 늘여야 되는건 단순한 시장 원린데 공급을 억제해 버리고 규제로 집값을 잡으려 드니 제대로 돌아갈 리가 있나.
1장 많은 것을 바꿀 뉴스테이가 다시 온다
1. 아파트가 빵이라면
아파트가 빵이라면 제가 밤을 세워서라도 만들겠습니다. - 김현미, 국토부장관, <국토위 현안 질의 중, 2020.11.30.>
1) 8.2대책의 핵심은 다주택자 규제
- 정부는 주택 가격 강세의 원인이 다주택자에게 있다고 판단
2) 오히려 실수요자에게 영향이 컸던 8.2대책
- 다주택자가 추가 대출 받기 어렵도록, 투기과열지구 대출한도를 40%로 낮춤, 양도소득세 강화, 보유세 인상
- 하지만, 다주택자는 전세 끼고 집을 사기 때문에 대출 규제의 영향을 상대적으로 덜 받는다는 점을 간과한 정책
2. 착한 사마리아인 이야기
* 임대차 2법: 주택임대차보호법 개정안(임차인이 임대인에게 2년의 추가 임차기간을 요구할 수 있는 계약갱신청구권한 신설, 이 경우 임차료를 5% 이내에서만 올릴 수 있도록 임차료 상한제를 담고 있는 법안)과 부동산 거래 신고 등에 관한 법률 개정안(전,월세 계약 등도 신고하도록 한 전,월세 신고 포함 법안)을 의미
1) 주택임대사업자는 착한 사마리아인?
- 주택임대사업자는 임차료 상승이 거센 와중 2020년 하반기에 가장 낮은 임차료 유지, 보유세와 양도세제 혜택 때문
- 윤석열 정부의 부동산 공약이 주택임대사업자 제도를 부활하는 형태로 가야 하는 근거가 됨
* 윤 정부의 부동산 공약 중(등록임대사업자 지원 제도 재정비)
- 시장 여건을 고려하여 매입임대용 소형아파트(전용면적 60m2이하) 신규 등록을 허용하고 종부세 합산과세 배제 등 세제 혜택 부여
- 임차료 인상률을 임대차법이 정한 인상률 상한 이하로 제한하여 임차인의 임차료 부담 완화
2) 수요 공급 측면에서 동전의 양면과 같은 다주택자의 역할
- 다주택자는 주택을 집중적으로 매입하면서 특정 지역이나 특정 면적에 해당하는 주택 가격의 상승에 영향을 주어 소형 주택 가격 강세의 원인이 되어 옴
- 민간임대(등록, 미등록) 시장에서 다주택자가 차지하는 비중이 90%를 넘기 때문에 다주택자가 집을 추가로 구매하지 않으면 임대 공급이 위축됨
3 착한 임대인과 성실한 임차인이길 강요받는 사회
1) 전, 월세 시장의 사건, 사고
- 피해자의 3분의 2이상이 대학생, 사회 초년생, 신혼부부 등 2030 청년 세대라는 통계 결과
2) 임대차계약을 맺을 때의 일반적인 풍경
3) 임대차 시장의 한국적 특수성
- 민간 임대 공급원의 90%이상이 다주택자\
4. 임대차 2법이 쏘아 올린 임차료가 아니다?
1) 임대차 2법이 야기한 시장 혼란
- 임대차 2법: 주택임대차보호법 개정안과 부동산 거래 신고 등에 관한 법률 개정안
- 임대차보호법 개정안에 포함된 계약갱신청구권과 임차료 상한제 5%가 핵심
- 법이 시행되면 임차료가 오를까 봐 종전 임대차계약이 만료되지 않았는데도 법 시행 전에 계약을 갱신하려는 임차인 많아짐 -> 이 계약으로 자연스럽게 임대주택 공급이 사라짐
2) 현실과 따로 노는 통계
- 임대차 계약 신규는 80.3%, 갱신계약은 19.7%에 불과했음. 갱신권 비요구 건은 46.7%임
- 10명 중 1명이 갱신권을 쓰고 안정화됐으며 나머지 9명은 고통스러운 임차료 상승에 그대로 노출됨.
3) 어쨌든 임차료는 상승했을 것
- 8.2 대책으로 인한 다주택자 규제->똘똘한 1채 -> 2021년 대형 평형의 주택 가격 급상승
4) 충분한 임대주택 확보가 관건
5. 부활하는 뉴스테이 무엇이길래?
- 뉴스테이 정책: 민간임대주택에 관한 특별법, 기업형 임대주택사업자라는 새로운 개념의 임대주택 공급원 도입
1) 기업형 임대주택사업자의 육성
2) 뉴스테이에 부여한 대대적인 혜택
6. 이 엘사는 <겨울왕국>의 엘사가 아닙니다
1) 천박한 자본주의의 민얼굴
- 엘사, 휴거. 라는 말로 주거복지 정책에 대한 노력을 희롱함. 시장은 임대주택을 선호하지 않는다.
2) 임대주택의 고퀄리티화와 대중화
- 임대 시장에 대한 인식 개선이 필요함
- 기업들의 임대 시장 진출과 임대주택의 고퀄리티화와 대중화-> 임대 시장 선진화
7. 뉴스테이 사업 사례: 이지스레지던스리츠
1) 저렴한 임차료의 표본이 된 이지스 모델
- 2023년 6월 준공 예정. 현재의 임차료 구조에서는 주변에서 가장 싸고 좋은 신축 대단지가 될 운명
2) 그래서 뉴스테이는 성공했을까?
- 정비사업 연계형 뉴스테이는 실패에 가까운 모델이 됨
- 기업형 임대사업자가 준비해야 하는 일 및 현금흐름이, 민간정비사업의 조합이 준비해야 하는 일 및 현금흐름과 잘 들어맞을 수 없었기 때문
8. 3기 신도시는 뉴스테이 2기의 실험무대가 된다
1) 3기 신도시의 등장
- 공공주택 신도시: 공공주택특별법(공특법)으로 만들어졌기 때문 - 공공주택의 비중이 50%이상
2) 3기 신도시는 뉴스테이 시즌 2가 될 것
* 윤 정부의 부동산 공약 중
▶ 세제 및 금융지원 강화로 장기 민간임대주택 시장 활성화
- 공공택지에서 민간에 배정된 택지 물량의 일부를 민간임대주택으로 배정
- 10년 이상 장기임대주택 양도소득세의 장기보유공제율을 현행 70%에서 80%로 상향
- 임대주택사업자 지원정책 중단 방지를 위한 제도적 장치 마련
▶ 계층혼합(social mix)을 위한 민간임대주택 일부를 취약계층에 배정
- 취약계층에 배정된 임대주택 임대료는 시장 가격보다 저렴하게 책정
- 임대사업자에게는 임대료 손실액에 대해 세액 공제를 제공하고, 세액 공제를 이연할수 있도록 지원
3) 임대 시장 안정화를 위한 기업형 임대주택
9. 돌연변이 기업형 임대사업이 아닐 수 있도록
1) 돌연변이 뉴스테이 사례
- 보증금 8억대에 월 100만원의 임대주택
- 보증금 7억대에 월 80만원의 임대주택
2) 돌연변이 뉴스테이의 원인은 분양가 상한제
- 분양가 상한제: 분양 원가제의 다른 말, 토지비에 건축비를 더한 원가 방식으로 분양하라.
- 민간임대주택의 공급자가 분양가 상한제를 회피할 목적에서 공급하는 것보다는 임대주택을 공금하고, 임대차 시장 안정에 기여하며, 동시에 임대주택 수만~수십만 호를 보유하게 되는 주택 플랫폼 회사로 키우는 방향 잡기
☞ 이제 부동산 관련 도서는 어느 정도 읽었다고 생각했는데도, 새로운 책을 읽을 때마다 새로운 내용들이 나온다. 뉴스테이 정책에 대한 내용은 몇몇 부동산 책에서 접해보았었다. 이 책에서 다루고 있는 뉴스테이 정책의 성공,실패, 변형 등 다양한 사례들을 보면서 새로운 정부에서 어떻게 정책을 펼쳐 나갈것인지에 대한 방향이 조금 읽혔다. 무언가를 억제하고 패널티를 주는 정책들은 항상 부작용이 생긴다. 선한 의도가 항상 좋은 결과를 가져올 수가 없으니 정부가 다양한 관점에서 판단해보고 좋은 정책들을 펼치기를 바란다.
2장 1기 신도시 재건축은 무조건 되어야 합니다
1. 서울 최대 재건축 단지가 분양을 못 한 이유
1) 분양가 자율화와 110% 룰
2) 정비사업의 발목 잡은 원가 방식 분양가 상한제
- 정비사업 둔촌주공의 실패 사례
- 2019년 12.16정책 정비사업 밀집 지역 전체 겨냥
* 윤 정부의 부동산 공약 중
▶ 분양가 규제 운영 합리화
- 토지비용과 건축비, 가산비 산정의 현실화, 이주비, 명도소송비 등 정비사업의 특성 반영
3) 분양가 규제가 합리화될까?
2. 2018년부터 등장한 3기 신도시, 공급으로 전환
- 2018년 9.13정책까지 정부 정책의 방향성은 무조건 '수요 억제'에 초점
- 9.21 수도권 주택 공급 확대 방안
- 수요 억제에서 공급 확대로: 공공택지로 84만 5,000호, 민간정비사업으로 38만 6,000호를 공급하겠다.
3. 입주장, 이주장을 아십니까?
* 입주장: 수요 대비 충분히 큰 주택 공급이 일어날 때 주변 지역의 매매 가격 및 임차 가격이 단기적으로 하락하는 것
1) 재정비사업과 이주장
* 이주장: 도심 내 초대형 재정비사업이 확정돼 이주 철거 과정에 진입하면, 이 지역에 거주하는 사람들이 이주하면서 주변의 임차료 시세를 끌어올린다는 것
2) 정비사업의 이주 수요를 어떻게 감당할 것인가?
* 윤 정부의 부동산 공약 중
▶ 3기 신도시 등에 1기 신도시 재정비를 위한 이주 전용 단지 마련
- 3기 신도시와 중소 규모의 공공택지개발사업지구에 이주 전용 단지를 마련하고 1기 신도시 순환개발을 추진하여 재정비 사업에 따른 주택 가격 상승 및 전세난 등 대책 마련
4. 1기 신도시의 재건축 시점이 닥친다면
1) 5개의 1기 신도시와 전국적인 신시가지 건설
- 200만호 중 90만 호는 수도권에 건설, 나머지 110만 호는 지방에 건설
- 수도권 90만호 중 서울에 40만호 건설 - 서울주택도시공사(SH공사) 설립
- 5개의 1기 신도시: 분당(95,000호), 일산(69,000호), 중동,평촌,산본(25,000호)
- 지방 110만 호(신시가지): 광주 광산구, 제주시 노형 일원, 부산 해운대구 우동, 대전 둔산지구 등
2) 200만 호 건설 신화의 이면
- 동시에 건설된 30만 호의 주택을 어떻게 재건축 또는 리모델링을 할 것인가?
- 가만히 놔두면 30만 호 주택이 동시에 노후화에 진입하며 슬럼화, 정비사업을 시작하면 이주대란이 발생하여 임차료와 주택 가격 안정을 해칠 우려가 있음
5. 40년씩 어떻게 기다립니까, 30년으로 합시다
* 주택재건축: 주거환경이 양호한 지역의 노후한 주택을 새로 건설하는 것
* 주택재개발: 주거환경이 양호하지 않은 지역의 노후한 주택을 새로 건설하는 것
1) 재건축의 자격 기준, 재건축연한
- 재건축연한: 몇 년 지나면 재건축할 수 있는가?
● 재건축연한 = 22년 + (준공연도 - 1982) × 2
2) 재건축연한이 10년 단축되면
- 3년 간격으로 돌아오던 재건축이 1년 간격으로 돌아오는 효과 일어남
- 3년에 한 번 발생하던 주택멸실을 매년 발생시키는 급진적인 변화
- 주택 멸실-> 이주수요-> 주변임차료 상승
6. 안전진단이 쉬워야 재건축을 하지
1) 정권 따라 반복된 안전진단 강화-완화
- 정비사업이 가장 활성화됐던 2015~2018년의 서울시에서 반대로 이 기간에 주택 가격 급등이 나타남
2) 윤 정부에서 다시 완화되는 안전진단 기준
* 윤 정부의 부동산 공약 중
▶ 재건축 정밀안전진단 기준의 합리적 조정
- 30년 이상 노후 공동주택 정밀안전진단 면제 추진
- 구조안전성 가중치 하향, 설비노후도 및 주거환경 가중치 상향 조정
7. 아 근데, 재초환은 좀 빼주시죠
- 재건축 초과이익 환수제: 재건축 사업을 통해서 초과이익을 얻었다면, 사업의 종료 시점에 그 초과이익의 일정 비율만큼 세금으로 부담하라는 의미
● 초과이익 = 종료 시점의 주택가액 - (개시 시점의 주택가액 + 정상 주택 가격 상승분 + 개발비용)
1) 재초환, 어떤 점에서 문제가 되나?
- 재건축 단지가 준공될 때 납부해야 한다는 점. 준공 시점에 주택의 매매 잔금을 처리해야 하는 것과 연결해서 생각했을 때, 상당한 현금 부담을 일으킨다는 점에서 재건축 주택 1채만을 보유한 소유자 입장에서는 난감한 이슈였다.
- 재건축 주택 1채만을 보유한 소유자들 중에서는 그 주택을 상당 기간 처분할 생각이 없음에도 일단 초과이익에 대한 과세를 부담해야 한다는 점이 꼽혔다. 이런 경우 납부 이연 등 실수요자를 보호할 수 있는 정책이 있는데도 그런 정책들을 쓰지 않았다는 점이 다소 안타깝다.
2) 윤 정부, 재초환 완화 방침
* 윤 정부의 부동산 공약 중
▶ 재건축 초과이익 환수제 완화
- 부담금 부과 기준 금액 상향, 부과율 인하, 비용 인정 항목 확대, 1주택 장기 보유자 감면, 부담금 납부 이연 허용 등
8. 1기 신도시는 특별하게 대접하자
- 기본적으로 용적률은 낮으면 낮을수록 재건축 사업이 용이하고, 높으면 높을수록 불리한 재건축 핵심 지표다.
1) 재건축에 왜 용적률이 문제가 될까
- 1기 신도시는 용적률이 160%를 넘도록 설계되고, 일부 지역은 200%를 넘는 용적률로 건설되기도 함.
- 일반 주거 3종 지역의 경우, 법에서 정한 상한용적률은 300%이므로 1기 신도시는 재건축을 하기가 까다로움.
2) 1기 신도시를 위한 특별법 제정 예고
* 윤 정부의 부동산 공약 중
▶ '1기 신도시 재정비사업 촉진을 위한 특별법' 제정
- 인허가 절차 간소화, 안전진단 제도 규제 완화, 재건축 초과이익 환수제도 완화, 금융지원, 토지 용도 변경 및 용적률 상향, 세입자 이주대책 및 재정착 대책 등 포함
▶ 1기 신도시에 양질의 주택 10만호 공급 기반 구축
- 토지 용도 변경과 종상향을 통해 용적률을 높이는 등 체계적인 재정비사업을 추진, 장기적으로 10만 호 이상의 주택을 추가 공급
9. 노원구 상계동에서 1기 신도시의 미래를 보다
1) 이른 노후화로 일찍 재건축된 PC구조 단지
- 상계주공8단지는 조립식 PC구조로 아파트를 건설했기 때문에 다른 아파트 대비 노후화가 더 가속화되어 다른 단지보다 거의 10년 이상 일찍 재건축이 이루어짐(포레나노원)
2) 재건축이 되면 주변 시세에도 큰 영향을 준다
10. 1기 신도시의 재건축을 눈여겨보라
1) 신도시와 구도심
2) 주택 시장의 헤게모니는 신축에 있다
3) 앞으로 5년간 가장 주목받을 지역
- 1기 신도시라면 재건축특별법으로, 일반 지역이라면 리모델링을 통해서 재정비 지역으로 변경될 것으로 기대
☞ 지방에 살고 있다보니 서울 인근 신도시들에 대해서 책이나 유튜브를 통해 이야기는 많이 들었지만 이해를 전혀 못하고 있었는데, 이 책에서 구체적으로 설명을 들으니 어렴풋이 감은 온다. 하지만 구체적으로 지명이 나오는 경우에는 여기가 1기 신도시인지 2기 신도시인지 감을 못 잡고 있다. 수도권 지도를 살펴보면서 이 지역을 이해해야 향후 이런 책들을 읽을 때 좀 더 이해가 빠를 것 같다.
3장 저도... 신축에 살고 싶어요
1. 농구가 하고 싶어요 - 저도 신축이 되고 싶어요
1) 1990년대 신시가지 아파트
- 1991~2000년에 건설된 아파트가 약 400만호, 재건축 연한인 30년에 도달 중
2. 용적률을 초월하는 리모델링
1) 재건축과 용적률의 관계
● 용적률 = (지상층 전체 바닥면적의 합) ÷ 대지면적
- 기존 용적률이 용적률 상한선을 넘거나 비슷한 경우 재건축을 하더라도 기존의 면적 대비 증가할 수가 없음
- 현재 용적률 200%가 넘어가는 1995년 이후 건설된 대부분 아파트는 재건축을 하기가 어려움
2) 리모델링의 마법
- 리모델링은 일반 주거 3종의 용적률 상한선인 300%를 돌파할 수 있다.
- 리모델링 담당 주택법에서는 전용면적 85㎡이하 구성 단지는 종전 용적률의 1.4배를, 85㎡초과의 경우는 종전 면적의 1.3배까지 추가 연면적 허용
3) 앞으로 리모델링이 활발해질 것
* 윤 정부의 부동산 공약 중
▶ 신속한 리모델링 추진을 위한 법적, 제도적 개선
- 주택법과 별도로 '리모델링 추친법' 제정
- 안전진단 및 안정성 평가 절차 개선 위해 안정성 검토 과정에 국토부 산하기관뿐 아니라 민간참여도 확대
- 리모델링 수직, 수평증축 기준 정비
3. 수직, 수평, 별동 리모델링의 비밀
1) 리모델링의 세 가지 사업 형태
ⓐ 수평증축형 : 연면적이 늘어나는 효과를 옆으로 채택하는 것
ⓑ 수직증축형 : 리모델링을 정비사업처럼 만들어줌. 세대수 증가. 안전성 검토 통과하지 못하는 사례가 다수 나옴
ⓒ 별동건축 방식 : 아파트 단지 내 별도 지역에 새로운 동 건설. 일반분양 물량, 사업성 높임. 새로운 동 들어갈 곳 찾기 어려움
2) 세 가지 사업 형태를 혼합하는 형식
- 현재 리모델링은 수평증축형+별동건축형 방식이 대세
4. 수직증축 리모델링은 사실상의 정비사업
* 제도적 단점이 보완돼야 리모델링이 활발해진다
- 내력벽 해체 재시공의 비중을 높여가는 형태로 구조안전성 검토가 완화될 것으로 기대
5. 리모델링을 추진하는 단지들을 주목하라
* 어떤 지역에서 리모델링을 추진하고 있을까?
- 해당 단지 소유주들이 리모델링 추진위원회를 만들도 동의율 66.7%를 향해 동의서를 모집하며 시작
- 과정 자체가 보텀업 방식이라 리모델링 관련 정확한 통계는 불가능
- 노후 공동주택 리모델링 연구단(CART)에 연락 및 자문 추천
☞ '대한민국 재건축 재개발 지도(정지영-아임해피)'에서도 언급되었던 내용. '대한민국 재건축 재개발 지도'가 투자의 관점에서 리모델링에 대해 다루었다면 '사야 할 집 팔아야 할 집'에서는 윤정부의 부동산 공약 언급 등을 통한 제도적 개선을 기대하며 이야기를 다루고 있다. 리모델링 이후 신축 정도의 효과를 누릴 수 있을까? 물론 사업기간이 재건축보다 훨씬 짧아 장점도 많겠다. 가장 중요한 것은 역시 입지!
4장 청약을 고쳐야 영끌이 줄어들죠
1. 청약 로또의 시대
1) 50대 사이에 확산된 청약 열풍
- 청약제도 가점제는 부양가족 수가 많고 무주택 기간이 긴 사람들에게 당첨의 기회가 많아지도록 유도. 5060세대가 청약 시장의 주인공이 됨
2) 청약가점제 확대의 반작용
- 청약시장에서 가점제의 비중이 높아지면 높아질수록, 5060들의 주택 구입이 쉬워지는 현상 발생
2. 청약의 기초 1: 청약통장, 국민주택 민영주택
1) 최초의 아파트 청약제도
- 초창기는 '추첨제', 공공주택의 투기 수요를 억제하는 것을 목표로 만들어져 지금이 모습과 많이 달랐음
2) 청약통장 어떻게 활용할까?
3. 청약의 기초 2: 1순위와 2순위
1) 민영주택의 1순위와 2순위
- 첫째는 청약통장 가입 기간, 둘째는 납입금(예치금)
- 예치금이 분양 대상 아파트의 입주자 모집공고일 이전에 예치되어 있어야 함
- 민영주택의 경우에는 1회에 모든 금액을 예치해도 됨
- 해당 세대의 세대주만이 1순위가 될 수 있음
- 5년 내 재당첨 금지(당첨된 세대에 속한 자)
2) 국민주택의 1순위와 2순위
- 국민주택은 '납입 횟수'를 본다.
4. 청약의 기초 3: 순위순차제와 가점제, 추첨제
1) 국민주택 1순위 경쟁 시 : 순위순차제
- 3년 이상의 기간 무주택 세대구성원으로서 저축총액이 많은 자
- 미달인 경우 저축총액이 많은 자
- 납입 횟수가 많은 자
2) 민영주택 1순위 경쟁 시 : 가점제와 추첨제
- 당첨자 선정의 비중이 지역마다 다르기 때문에 청약과열지역과 투기과열지구가 어디인지를 자세히 알아두어야 한다.
5. 청약제도 개편이 쏘아 올린 나비효과
1) 주택 시장 조정 장치로 활용된 가점제와 추첨제
- 가점제 비중을 높인 이후 서울시 일반분양 당첨자 중 30대 이하 가구의 비중이 10%로 거의 5분의 1수준으로 낮아짐
2) 3040이 청약 시장에서 밀려나게 한 트리거, 청약가점제 100%
- 청약 당첨 사례는 95~98% 이상이 무주택자. 안타깝게도 3040들도 도태
- 무주택 기간은 만 30세 이상부터 계산하거나 결혼 후부터 계산해서 만 45세 되지 않으면 만점이 어려움
6. 공급에 대한 고민으로 쏟아져 나온 공급대책, 그러나
1) 2020년 5.6 공급대책
- 용산 코레일 부지 8,000호가 거론되면서 다양한 신도시급 택지개발에 대한 반응들이 나타남
2) 2021년 2.4공급대책
- 83만 6,000호의 주택을 2021~2025년에 추가 공급 목표
- 공공정비사업(13만 6,000호): 호응을 얻지 못함
- 도심공공주택복합사업(19만 6,000호): 주거용지 뿐 아니라 도심 내 비주거용지를 주거 용도로 활용
- 소규모 정비사업(11만호): 200가구 이하로 구성된 소규모 재정비사업을 촉진, 도시재생에 3만호 추가
- 공공택지(26만 3,000호): 신규 대규모 신도시로 이어짐
- 비주택 리모델링(4만 1,000호), 신축 매입(6만 호)
- 주택 공급을 앞당기는 방안으로 사전청약제도 꺼냄
7. 윤 정부의 주택 공급 250만 호 파헤치기
* 윤 정부의 부동산 공약 중
▶ 5년간 250만 호 이상 공급(수도권 130만 호 이상 최대 150만 호)
- 재건축, 재개발 47만 호(수도권 30.5만 호): 정밀안전진단 기준 합리화, 재건축 초과이익 부담금 완화, 신속통합 인허가, 용적률 인센티브 등을 통해 공급 물량 20~30% 확대
- 도심, 역세권 복합개발 20만 호(수도권 13만 호): 도심 복합개발혁신지구 제도를 도입하여 도심지역, 역세권, 준공업지역 등 복합개발
- 국공유지 및 차량기지 복합개발 18만 호(수도권 14만 호): 차량기지와 지상 전철부지, 미활용 국공유지를 복합, 입체화 개발 추친
- 소규모 정비사업 10만 호(수도권 6.5만 호): 기반시설 설치, 용적률 인센티브, 인허가 절차 간소화 등을 통해 소규모로 주택 공급
- 공공택지 142만 호(수도권 74만 호): 현재 개발 중인 공공택지 및 GTX 노선상의 역세권 콤펙트시티 건설 추진
- 기타 13만호(수도권 12만 호): 서울 상생주택, 매입약정 민간개발 등
- 추첨제 비중 높임, 소형 주택일수록 추첨제를 더 높임
- 60㎡ 이하에서는 추첨을 60%로 비중을 확 높이고 가점을 40%로 줄임. 60~85㎡ 중간 면적에서는 추첨 30%와 가점 70%로 가점 비중을 과거 75%수준에 맞추는 방안
* 윤 정부의 부동산 공약 중
▶ 불합리한 청약제도 개선
- 청약제도에 1~2인 거주 가구에 적합한 소형 주택(60㎡ 이하) 기준 신설
- 1인 또는 신혼부부 등 2030세대에게 적합한 주택 규모에 추첨제를 부활하여 내 집 마련 가능성을 높이고 이를 바탕으로 주거 상향 이동과 자산축적 기회 제공
- 또한 장기간 청약 기회를 기다려온 가구원 수 3~4명 이상인 무주택 가구를 위해 85㎡ 초과 주택의 당첨 가능성을 높일 수 있는 가점제 확대
- 2019년부터 발생한 2030세대의 기존 주택 매매 증가율을 고려한 결과
- 2030세대의 수요 이연 측면에서 매우 중요한 정책 변화
8. 특별대우 받는 청년들
* 청년들을 위한 공약
ⓐ 청년원가주택 30만 호의 공급
ⓑ 역세권 첫 집 주택으로 20만 호의 공급
- 5년 이상 거주 의무. 국가에 매각 가능하고 매각차익의 70%까지 인정
* 윤 정부의 부동산 공약 중
▶ 청년원가주택 30만 호 공급
- 청년층에게 공공분약주택을 건설원가 수준으로 공급하고, 분양가의 20%를 내고 80%는 장기 원리금 상환을 통해 매입
- 최초 수분양자가 5년 이상 거주 후 원가주택 매각을 원할 경우 국가에 매각하고 매매차익의 70%까지 돌려받게 하여 자산 형성 지원
▶ 역세권 첫 집 주택 20만 호 공급(민간개발연계형, 국공유지활용형)
- 민간개발연계형은 민간 재개발, 개건축사업의 용적률 상향(500%)을 통해 증가 용적률(200%)의 절반을 공공분양주택으로 기부채납 받아 청년, 신혼부부에게 반값으로 분양
- 국공유지활용형은 역세권에 위치한 철도차량기지, 빗물펌프장, 공영주차장 등의 도시계획시설 부지를 입체복합개발해 상부를 주택건설용지로 활용하여 공공분양주택을 반값으로 분양
☞ 문 정부에서의 부동산 정책들이 부작용이 엄청나게 나왔다는 것은 잘 알고 있었다. 그 중 청약가점제는 나름 합리적인 방식이라고 생각했었는데 아니었다. 책을 읽고 가만히 생각해보니 가점제 비중이 높아질수록 젊은 사람들은 청약 받기가 더 어려운 시스템이었다. 모든 정책이 부작용이 있다지만 도대체 얼마나 똥을 싸놓은 부동산 정책들인지......
5장 부동산 대출, 규제에도 증가하는 이유
1. 빚내서 집 사라(7.24대책, 2014년)
- 어느 시장이든 마찬가지지만 대출, 즉 신용은 구매력의 원천 중 하나
- 무주택 가구나 신혼부부 가구가 주택을 구입할 때는 청약을 받거나 담보대출을 받아서 주택을 구매하는 것이 일반적
1) 상환 여력을 기준으로 하는 LTV와 DTI
- LTV(Loan TO Value): 담보 대비 대출 비율을 의미. 6억 원의 부동산에 3억 원의 대출을 받는다면 LTV는 50%
- DTI(Debt To Income): 소득 대비 원리금 상환 비율. 연 소득 5,000만 원인 사람이 매년 2,000만 원의 원리금을 상환한다면 DTI는 40%
- 2014년 7월 24일, LTV 70%로 완화, DTI는 60%로 완화-> 가계의 구매력이 기술적으로 급상승
2) 빚내서 집 사는 시대
- 2017년 8.2대책이 나오고 나서야 주택담보대출 증가 속도가 크게 둔화하면서 종료
- 2014년 한 해에만 36조 원으로 전년 대비 4배나 주택담보대출 증가
2. DSR과 대출총량제라는 쌍두마차
1) 소득과 연동하는 대출, DSR
- DSR(Debt To Service): 총소득 한도의 일정 비율만큼 전체 대출의 원리금 상환 비율을 정하여 상환 능력 기준의 대출한도를 운영한다는 것
- 1차 발표에도 불구하고, 가계대출 증가 속도가 누그러지지 않음
- 2021년 상반기는 가계대출 수요가 급증했고, 주택담보대출뿐 아니라 전세대출, 신용대출 및 기타대출의 수요마저 폭증
2) 가계부채의 수준과 연동되는 대출총량제
- 대출총량제는 단순히 주택 가격 상승을 억제하기 위해서 도입된 것이 아님
- 가계부채의 수준과 규모가 우리 경제 전체를 위협할 수 있는 수준만큼 올라갔다는 점에서 나타난 규제
- DSR규제 완화는 윤 정부의 공약에 실릴 수 없었음.
3. 다주택자를 규제하는데 왜 실수요자가 피해를 보나
1) 문정부의 초반 정책이 시장에 준 메시지
- 6.19대책으로 주택시장 과열 막지는 못함. LTV 10%강화, 청약조정지역 3개 추가, 분양권 전매제한 강화 정도였음
2) 강화되는 규제, 위축되는 시장
- 8.2 대책에서 투기과열지구 지정으로 LTV 40%로 낮아져 실수요자들의 비판
- 대출을 끼고 주택을 구입할 실수요자들을 전세 끼고 갭 투자를 하게 만든 최악의 부동산 정책 중 하나
4. 집을 어떻게 대출 없이 사나요?
1) 1주택 갭 투자자가 등장한 배경
- 8.2대책이 다주택자를 규제한다고 해놓고 대출 한도를 지역 중심으로 한 것은 맥락이 잘 맞지 않음
2) 대출 규제 완화와 청년, 신혼부부 지원
- 대출 한도에서 지역 개념을 없애고, 전체적으로 LTV 70%를 유지할 수 있도록 완화하는 새 정부 정책
* 윤 정부의 부동산 공약 중
▶ LTV 규제의 합리적 개편
- 생애 최초 주택 구매 가구의 LTV 상한을 80%로 인상하여 자산이 부족한 청년, 신혼부부 등의 내 집 마련 기회 확대
▶ LTV 규제를 단순화하고, 주택 수에 따른 규제 방식으로 전환
- 생애 최초 주택 구매 가구가 아닌 경우 LTV상한을 지역과 관계없이 70%로 단일화하여 실수요자의 주거 상향 이동을 위한 주택 구매 수요 충족
- 다주택 보유자에 대해서는 보유 주택 수에 따라 LTV상한을 40%, 30% 등으로 차등화
▶ 신혼부부 또는 생애 최초 주택 구매자 내 집 마련 금융지원 강화
- 신혼부부 4억 원 한도에서 3년간 저리 금융지원(출산 시 5년까지 연장)
- 생애 최초 주택 구매자(신혼부부 아닌 경우) 3억 원 한도에서 3년간 저리 금융지원
▶ 청년, 신혼부부 전세대출 및 대출 상환이자 지원
- 신혼부부 전, 월세 임차보증금 대출을 보증금의 80% 범위에서 수도권 3억 원, 그 외 지역 2억 원까지 상향 조정하고 저리 자금을 2년간 지원(4회 연장, 최장 10년 이용 가능)
- 일정 소득 이하(중위소득 120% 이하) 청년층에 대한 임차보증금 최대 2억 원을 저리 자금으로 2년간 지원(4회 연장, 최장 10년 이용 가능)
5. 차주 개념을 깨달은 자와 깨닫지 못한 자
- 누적된 대출 규모가 커질수록 낮은 증가율이라도 과거보다 큰 금액일 수 있음
1) 정책의 빈틈을 파고든 법인 설립 방법
- 8.2대책 이후부터 나타난 가장 큰 변화 중 하나가 투자 목적의 법인을 설립하는 것임
- 법인이 실제 개인 100%소유의 1인 기업이라고 하더라도 아무런 규제를 받지 않아 규제가 범벅이 된 개인과 비교할 때 매우 유리한 포지션을 취할 수 있었음
- 대출 규제 등에도 불구하고, 정책의 허점을 이용하는 플레이는 앞으로도 지속될 것임
☞ 처음에 '빚내서 집 사라'는 뉴스가 나올 때 부동산에 대한 지식이 전혀 없어서 나도 어이없다고 생각했었다. 지금 와서 생각해보면 빚내서 집사라는 말은 당연한 말. 빚 안내고 집 사는 건 엄청난 고소득자들만이 가능한 것이었다. (물론 고소득자들은 더 큰 빚을 내서 더 좋은 집을 사겠지만) 오히려 '집은 빚 내서 사는 거다.'라는 말이 맞는듯 하다. 새 정부의 공약에도 실리지 못할 정도로 가계대출이 심각하다는 것도 다시 한번 느꼈다. 아무리 정책을 촘촘하게 펼쳐도 허점은 있기 마련이고 허점을 파악하는 사람에게 악용될 소지가 있다.
6장 영원한 논쟁의 떡밥, 부동산 세금
1. 7.10시대에 산다는 것
1) 부동산 생애주기에 걸친 세금 제도
- 조정지역 2주택자 또는 비조정지역 3주택자부터 일반 주택의 취득세율 1~3%가 아니라 8%를 적용받게 됨
- 조정지역 3주택자부터는 12%의 취득세율을 적용받음
- 주택임대사업자 및 다주택자는 지방세 포함 13.4%의 고가 취득세를 내야 함
- 재산세는 세율은 그대로지만(0.1~0.4%) 공시가액의 상승과 함께 큰 폭으로 상승
- 종부세는 원금이 잠식되는 수준. 사유재산제도의 뿌리를 훼손
- 양도소득세는 조정지역 2주택자에게는 '기본세율+20%p', 3주택자 이상에게는 '기본세율+30%p'의 세금 적용
- 소득세 기본 세율인 6~45%구간에 3주택 이상자는 30%p를 더해서, 최대 구간에 진입한 경우에는 45%+30%로 75%의 1.1배를 곱한 최대 82.5%라는 상상을 초월하는 수준의 세율 적용
- 다주택자들이 양도소득이 확정됐을 때 처분소득의 급증으로 향후 주택 시장의 불안을 더 키울 수 있음
2) 세제 완화로 거래를 활성화할 방침
- 1주택자 세율은 단일세율로 조정 계획, 조정지역 2주택 이상에게 적용되는 중과세율도 완화할 방침
- 공시가액을 2020년 수준으로 낮춰 재산세를 자연스럽게 낮출 계획
- 종합부동산세는 단기적 세 부담을 낮추는 방법을 도입하고 장기적으로는 지방세인 재산세와 통합하여 세제를 없앨 예정
- 양도세는 중과세율을 한시적으로 2년간 유예하겠다고 발표
- 가장 강력한 혜택은 주택임대사업자에게 주어질 것임
2. 기본세율만 있다면 얼마나 좋을까
1) 종합소득세 산출 방법
- 기본세율: 총 과세표준액 1,200만원 이하인 경우에 세율 6%를 시작으로, 고액 연봉이라고 할 억대 연봉에 진입하면 약 35%의 세율 구간에 도달하게 됨. 누진과세 형식. 산출세액 간편 계산표 이용
2) 정권 따라 바뀌는 부동산 세금?
1) 취득 단계에서 내는 세금 : 취득세
2) 보유 단계에서 내는 세금 : 보유세 - 재산세와 종부세
3) 처분 단계에서 내는 세금 : 양도소득세, 상속 증여세
3. 세금에 정답은 없더라도, 원칙은 유지되어야
1) 취득 단계의 세제 비교
- 초과누진세율: 현재의 소득세율과 같이 뒤 구간으로 갈수록 더 높은 세율을 부담하는 것
2) 보유 단계의 세제 비교
3) 처분 단계의 세제 비교
☞ 누구에게나 가장 민감한 것이 세금이 아닐까 싶다. 특히 부동산은 액수가 크다보니 세금도 액수가 장난이 아니다. 이번 정부에서는 세금이 많고 적은 것이 문제가 아니라 모두가 이해할 수 있는 방향으로 단순하게 적용되었으면 하는 바람이다. 자꾸 예외조항을 두려고 하면 편법이 난무하기 마련이다. 성실한 납세자가 세금을 많이 내고, 꼼수를 쓴 사람이 세금을 적게 내는 일이 없었으면 좋겠다.