우리, 아파트 딱 100채만 보러 가보자- 아이리

‘입지’를 알면 아파트의 ‘미래 가치’가 보인다!
돈 되는 아파트를 찾는 입지분석 X파일

아파트 투자에서 가장 중요한 것은 무엇일까? 바로 입지를 분석하고 미래 가치를 예측해, 어떤 아파트가 좋은 아파트인지 선별하는 것이다. 아파트 입지는 여러 요소가 복합적으로 작용해 결정될 뿐만 아니라 투자 주체인 ‘나’와의 연관성도 중요하기에, 한두 가지 근거로 판단하고 검증하기는 어려운 영역이다. 개인의 성향과 상황에 따라 특정 요소에 대한 가중치가 달라지기 때문이다.

예를 들어 아이가 있는 가정은 부모님 댁이나 초등학교가 가까운 곳을 최고의 입지로 꼽을 것이고, 젊은 부부라면 아파트 주변 문화시설에 관심을 보일 것이며, 투자자라면 재건축 사업성이 높은 아파트를 매력적으로 볼 것이다. 그래서 입지의 좋고 나쁨을 일반화하기란 어렵다.

정확한 입지분석을 위해서는 해당 아파트가 가진 고유한 특성은 물론, 아파트를 둘러싼 외부 환경의 영향도 고려해야 한다. 이 책을 통해 아파트 투자의 기본인 입지 감각을 익히고 현명한 투자를 위한 선구안을 키워보자.

 

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1장 돈 되는 아파트, 어떻게 찾아야 할까?

* 타이밍보다 중요한 입지분석

소단지 vs 대단지 , 중대형 평수 vs 중소형 평수, 한 두 가지의 근거로 판단하고 검증하기 어려운 영역

* 집 주변부터 분석하라

- 첫걸음은 집 주변부터

1. 우리 동네의 대장 아파트는 어디인가? 

2. 그 아파트의 전체 세대수와 평형대 구성은 어떻게 되는가? 1411세대(총 16개동)

3. 최근 거래된 매매 및 전세 실거래가는 얼마인가? 9억 5천(40평대), 7억(30평대) 전세: 6억7천(40평대), 4억5천(30평대)

4. 아파트 주변의 교통은 어떤 편인가? 지하철1km내, 버스정류장 근처, 신천대로와 동로 가까움

5. 우리 동네에는 어떤 개발 호재가 있는가? 종상향, 대규모 아파트단지 개발

6. 아파트와 가장 가까운 초등학교는 도보로 몇 분 거리에 있는가? 도보 9분

7. 아파트에서 배정받는 고등학교의 대입 결과를 알고 있는가?

* 내부 요인 vs 외부 요인

<내부 요인>

1. 경사: 아이들이 뛰어놀기 좋은 평지

2. 층, 향, 뷰, 타입

3. 세대수

4. 단지 고급화 여부

5. 단지 평형대 구성

6. 평수

7. 소규모 아파트라면 밀집되어 있는지 여부

8. 소단지라면 대단지 옆에 있는지 여부

9. 연식

<외부 요인>

1. 역과의 거리: 지하철 역세권

2. 주거 지역 주변 인프라

3. 직주근접

4. 중소기업 밀집 지역과의 거리

5. 초등학교와의 거리: 신속한 통하

6. 학원 밀집 지역과의 거리

7. 인근 신축 공급 여부

8. 중심지(강남) 접근성

* 투자계획서를 작성하라

1. 기본 조사: 시세, 실거래가, 연식, 세대수, 주차대수, 용적률, 건폐율, 대지지분, 토지, 토지 공시지가, 공동주택 공시가격

- 건축물대장과 토지대장은 정부24사이트(www.gov.kr)에서 무료 확인

2. 입지 분석: 내부요인에서 4-5개, 외부요인에서 4-5개, 투자 인사이트에서 1-2개를 선택해 입지분석 목록 작성

3. 자금 계획: 투자금 마련 계획, 대출규제와 금리 인상, 아파트 취득과 ㅅ유에 따른 각종 세금, 중개수수료, 인테리어 비용, 이사와 입주 청소 비용 등 세세한 부분까지 포함, 매달 입금해야 하는 원리금, 원금과 이자, 대출 상환까지 걸리는 시간, 투자금 회수 시기 등도 계산

4. 시세 예측: 물가상승률과 아파트 평균 분양가 상승률을 참고

 

2장 내부요인: 시세를 결정 짓는 특성들

* 경사지보다는 평지가 낫다

- 경사지에 위치한 아파트의 경우 차량이나 지하철로의 접근성이 평지에 지어진 아파트보다 다소 떨어지기 때문에 자연스럽게 시세 차이가 발생한다

1. 뛰어난 안전성: 안전사고가 적음

2. 풍부한 편의시설: 공원과 같은 단지 내 편의시설 조성이 유리, 놀이터, 운동시설, 휴게소 등 테마정원

3. 쾌적한 일조권과 조망권: 일조권이 나쁘면 세대 내부에서 결로가 생기기도 하고, 진입로가 빙판길이 되기도 함

4. 보행의 편리함

* 층, 향, 뷰, 타입 순서로 결정하라

- 나에게만 좋아보이는 물건이 아니라, 다른 사람에게도 좋아보이는 물건을 고르는 안목 키우기

1. 저층과 고층의 시세가 다른 이유: 차량, 오토바이 등의 출입으로 인한 소음 취약, 사생활 침해, 도난문제 노출, 베란다 역류 등. 실수요 부족으로 인한 환금성 문제

2. 향과 뷰의 중요성

- 남향>동향>서향>북향

- 남향: 일조권 우수, 통풍 원활

- 뷰도 중요하지만 개인적인 선호도가 반영되는 정도임

3. 타입별 특징과 시세

- 4베이 구조: 방 3개에서 모두 훌륭한 채광을 즐길 수 있지만 주방에 창이 없어서 시원환 환기는 어려움(111A타입)

- 2베이 구조: 방 2개 뒤쪽 배치(2방 남향, 2방 북향)(116G타입)

- 3베이 구조: 주방과 거실이 인접 동선 편리, 작은 방은 공부방, 거실쪽 방 2개의 면에 창이 있어 개방감(116H타입)

- 전통적3베이구조: 확장성 우수(110I타입)

* 세대수가 많은 아파트를 선택하라

- 아파트 세대수는 거래량과 비례하기 때문에 자연스럽게 매매 시세에도 영향을 미친다

1. 매매 거래량과 직결되는 세대수: 대단지 아파트는 전반적으로 아파트 시세가 상승하는 시기에 그 힘을 더욱 크게 발휘

2. 대단지 아파트를 선택해야 하는 이유: 고급스럽고 다양한 커뮤니티 시설, 인근 아파트 시세 전체를 리딩, 관리비 저렴, 시공 노하우가 풍부한 1군 대형 건설사들이 주로 시공하기 때문에 상품성과 가치도 매우 우수

* 개별 세대보다는 단지 고급화가 유리하다

- 고급 커뮤니티 시설을 제공하는 아파트 단지를 눈여겨보는 것이 생활의 편의성이나 자산 가치를 키우는 측면에서 유리

- 아파트 내부 인테리어는 얼마든지 고급화 가능하지만 커뮤니티 시설은 추후 추가가 쉽지 않음

* 평형대 구성을 확인하라

1. 평형대 구성을 확인해야 하는 이유

- 평형대 구성에 따라 시세 상승폭이 다름: 36평 이상 평수는 부동산 침체기마다 큰 부침을 겪음. 취득세, 재산세, 종부세 등 세금 부담이 높고 실수요자 위주의 제한된 수요층을 보이며 대체지가 있기 때문. 상승기에는 더딘 상승률

2. 평형대가 다양하다면 지역의 특성 고려

* 넓은 평수가 가성비가 좋다

- 어디에 사는지보다 얼마나 쾌적한 환경에서 사는지에 대한 관심이 커지고 있음

<넓은 평수의 장점>

1. 준수한 가성비: 소형 평당에 비해 평당가가 낮다

2. 꾸준한 시세 상승률

3. 넉넉한 대지지분

* 소규모 아파트도 모여 있으면 괜찮다

<투자 가치가 높은 소규모 아파트의 조건>

1. 같은 생활권 공유

2. 같은 학군 공유

3. 지속적인 공급

4. 아파트 블록 형성

* 대단지 바로 옆의 소단지를 주목하라

- 대단지의 시세를 따라가는 모습

* 연식에 따라 달라지는 투자 전략

- 직면한 상황을 객관적으로 분석한 후 사실에 근거한 합리적인 상상력을 발휘해 한발 앞선 투자 필요

- 어떠한 상품이 기대수익에 조금이라도 미치지 못하면 시장은 곧바로 더욱 매력적인 상품에 주의 돌림

 

3장 외부요인: 황금입지가 시세를 만든다

* 지하철역은 최고의 입지다

- 지하철역과 얼마나 가까운지에 따라서 시세 차이가 나기 때문에 개별 동의 입지도 세심하게 살펴봐야 한다

* 주거 지역에 아파트만 있으면 안 된다

- 내가 직접 거주하기에 편리하다면 임차인 입장에서도 생활하기 훌륭한 아파트

<주거 지역의 가치를 높이는 다섯 가지 필수 요소>

1. 학교

2. 편의시설: 전통시장, 대형마트, 영화관, 쇼핑몰 등

3. 의료시설: 특히 대학병원 같은 3차 의료기관

4. 취미, 레저 관련 시설

5. 자연 환경: 산, 강, 호수, 하천, 공원 등의 자연환경

* 직주근접 아파트를 주목하라

* 초등학교는 도보 5분 이내 거리에 있어야 한다

* 학원 밀집 지역의 아파트를 주목하라

* 신축이 지속적으로 생기는 지역이 좋다

- 신축 아파트를 매수할 여력이 없다면 신축 아파트가 지속적으로 공급되는 지역 주변의 저평가된 구축 아파트 찾기

- 저평가된 구축에서 투자 기회를 찾자

* 강남 접근성이 아파트 시세를 올린다

- 지하철 개통으로 강남 접근성이 좋아지자 시세가 상승하는 현상은 신축, 구축을 가리지 않음

 

4장 아파트 투자 인사이트

* 악재가 사라지는 지역은 호재로 바뀐다

- 새로운 기회는 기피시설 너머에 있다

1. 차량기지

2. 청량리역 주변

3. 성동구치소

* 2등 아파트도 괜찮다

* 미분양 아파트에도 기회는 있다

- 불투명한 시장 상황은 아파트가 가진 탁월한 입지를 가려 현명한 판단을 못하게 만든다

* 신축의 상승폭이 크다

- 더 나은 환경에서 살고 싶은 기본적인 욕구로 인해 신축 아파트의 인기는 계속될 것으로 보임

* 분양권은 초기 분양권을 사라

- 신축 아파트 공급이 지속적으로 이루어지는 지역이라면 초기에 분양된 아파트에 관심을 갖는 것이 유리

- 꾸준히 상승하고 있는 신축 아파트 분양가

- 개발 규모는 클수록 좋다

<규모가 크고 유망한 개발 사업>

1. 국제교류복합지구 개발

2. 잠실 스포츠 마이스(MICE) 복합공간 조성 사업

3. 수서역세권 개발

4. 서울역 북부역세권 개발

5. 동서울터미널 개발

6. 광운대역세권 개발

* 변화하는 정책에 적응하라

- 시장 상황은 계속 변한다

- 규제는 언제든지 나올 수 있고, 그럴 것이라고 충분히 예상해야 한다. 불안에 사로잡히면 눈앞에 찾아온 기회가 보일 리 없다. 정신을 똑바로 차리고 자본주의의 본질을 잊지 않는다면 어둠 속에서도 기회를 발견할 수 있다.